Kommuneplantillægget er udarbejdet samtidig med og som grundlag for lokalplan 673, Boligområde Olufs Have i Ulbølle. Planlægningen er igangsat for at skabe et nyt fælleskabsorienteret boligområde i Ulbølle, som indpasses i det eksisterende byområde og den omgivende natur.
Lokalplan 673 udlægger det nye boligområde til tæt-lav bebyggelse og fritliggende mindre boliger. For at bygherrens ønsker for boligområdet kan realiseres, gives der mulighed for mindre boliggrundstørrelser mod at en større del af området udlægges til fællesarealer. Dette muliggøres ved anvendelse af kommuneplanens bestemmelser om særlige boligtyper og boformer.
Området er i gældende kommuneplan udlagt med en anvendelse til blandet bolig og erhverv i form af Publikumsorienterede serviceerhverv, butikker, kontor- og serviceerhverv og boligområde. Nærværende kommuneplantillæg udlægger et nyt rammeområde med anvendelse til boligområde med samme afgrænsning som lokalplan 673.
Eksisterende kommuneplanramme giver mulighed for bebyggelse i op til 2 etager og en bygningshøjde på op til 8,5 m samt en maksimal bebyggelsesprocent på maks. 30%.
Fællesskabsorienteret bebyggelse
Kommuneplantillæg er udarbejdet med afsæt i de generelle rammer beskrevet i afsnittet "særligt for områder med nye boligtyper og boformer" i Kommuneplan 2021 - 2033. I kommuneplanen beskrives muligheden for at arbejde med mindre grundstørrelser, mod at der gives mere plads til fællesfaciliteter og fællesarealer. Det er et krav at de konkrete principper for et områdets udvikling, herunder krav til grundstørrelser og krav til fælles opholdsarealer og fællesfaciliteter fastsættes i et kommuneplantillæg og lokalplan. På baggrund af bygherres ønske om at arbejde for et boligområde, ”hvor man deles om mere og har mindre til sig selv” udarbejdes nærværende kommuneplantillæg for at fastsætte principperne herfor.
Anvendelse af kommuneplanens bestemmelser for særlige boligtyper og boformer medfører, at områdets fælles opholdsarealer - og faciliteter får en større betydning. Derfor er der behov for, at rammeområdets minimumsudlæg til fællesarealer hæves. For at sikre det høje udlæg til fælles opholds- og friarealer øges rammeområdets minimumsudlæg til fællesarealerne fra 80 m² per bolig til 125 m² per bolig.
Udstykning af mindre boliggrunde medfører, at bebyggelsesprocenten for den enkelte boliggrund vil syne uforholdsmæssig høj. Kommuneplantillægget ændrer derfor bebyggelsesprocenten fra at være beregnet ud fra den enkelte ejendom til området som helhed, således at byggemuligheden beregnes ud fra området som helhed og ikke af den enkelte boliggrund. Lokalplan 673 anvender ikke bebyggelsesprocent, men fastsætter et maksimalt antal boligenheder indenfor de forskellige byggefelter.
Bebyggelsesprocenten ændres samtidig fra 30 til 35, da beregningsgrundlaget har ændret sig for den enkelte ejendom til området som helhed. Dette ændrer ikke på byggemulighederne, der kan realiseres, men sikrer blot at der kan opnås samme antal byggeretter, med det nye beregningsgrundlag.
De øvrige bygningsregulerende forhold ændres ikke.
Nuværende forhold
Kommuneplantillægget omfatter eksisterende rammeområde 08.03.C1.803, blandet bolig- og erhvervsområde Nyvej.
Det eksisterende rammeområde omfatter størstedelen af matrikel nummer 76 og hele matrikel 77s begge Ulbølle by, Ulbølle som vist på nedenstående kortudsnit.
Rammeområdet ligger centralt i landsbyen Ulbølle nord for Ulbølle Kirke og er omgivet af boliger på 3 sider mens område mod nord øst er beliggende ud til åbent land.
Ejendommen på matr. nr. 77s har tidligere været anvendt til produktionserhverv, lager og forretningsvirksomhed. Denne anvendelse er ikke længere aktuel og tidssvarende, hvorfor området ønskes udviklet til boligområde med henblik på at matche den øgede tilflytning og boligefterspørgsel i Ulbølle.
Udover at konvertere dele af det eksisterende rammeområde 08.03.C1.803 inddrager kommuneplantillægget også et mindre areal beliggende uden for den rammebelagte del af kommuneplanen i det nye rammeområde til boliger. Arealet udgør ca. 2.840 m2.
Kortudsnit – eksisterende rammer og areal mod øst, som inddrages i kommuneplanen med kommuneplantillægget.
I henhold til Planlovens § 11a skal inddragelse af nye arealudlæg til byzone ledsages af en redegørelse for arealudlægget:
Udlægget uden for den rammebelagte del af kommuneplanen udgør et areal på ca. 2.840 m2, ud af rammeområdets samlede areal på ca. 25.291 m2.
Arealet er inddraget med henblik på at opnå sammenhængende planlægning under hensyntagen til naturlige skel, beplantning og naturkvaliteter herunder fokus på, at det kommende boligområde udformes i samspil med naturinteresserne i området.
For det inddragede areal er alene ca. 1.700 m2 udlagt med mulighed for bebyggelse i form af mindre boligenheder såkaldte tiny houses med en samlet byggemulighed på 432 m2 etageareal. Der muliggøres inden for det inddragede areal således kun en meget ekstensiv bebyggelse med henblik på, at området skal udvikles og opleves som en overgangszone mellem boligområde og det åbne land. Den øvrige del af området, der inddrages i kommuneplanområdet, forbliver i landzone og vil have en anvendelse som friareal for det kommende boligområde.
Der er i lokalområdet ikke andre rammeudlæg i kommuneplanen, der kan rumme den ønskede udvikling af nye boligtyper.