Lokalplanens formål og indhold
Lokalplanen har til formål at fastlægge områdets anvendelse til erhvervsformål i form af industri, transport- og logistikvirksomheder, herunder produktionserhverv og forsyningsanlæg. Lokalplanens formål er at give udvidelsesmuligheder for virksomheden, herunder til haller, regnvandsbassin, fjernvarmeanlæg, administrationsbygning, afskærmende beplantning samt afværgeforanstaltninger såsom støjafskærmning. Lokalplanområdet inddeles i to delområder med tilhørende byggefelter og udlægges med forskellige bestemmelser til hvad der kan etableres.
Indenfor delområde I må der etableres bebyggelse tilknyttet transporten, logistikken, produktionen, lerdepot samt fjernvarmeanlæg. Delområde II udlægges som ubebygget areal, hvor der kan placeres tekniske anlæg til regnvandsbassinet til vandhåndteringen, støjafskærmning samt jordvarmeanlæg.
Lokalplanen sikrer at der etableres beplantning ud mod de omkringliggende veje og giver ligeledes mulighed for placering af fjernvarmeanlæg.
Delområde I
Indenfor delområde I, vil den nuværende og fremtidige erhvervsaktivitet kunne varetages. Her kan etableres ny bebyggelse, fjernvarmeanlæg, beplantning, lerdepot og støjskærmende foranstaltninger.
Der udlægges 4 byggefelter til produktionsbygninger, der fastsætter rammerne for udvidelsen af virksomhedens aktiviteter og samtidig sikrer byggefelternes placering, at produktionen og tungere aktiviteter etableres på afstand af boliger. Virksomhedens udvidelse, forventes at indeholde etablering af haller til opbevaring af rå-ler og færdigvarer, ny administrationsbygning, interne veje, eksisterende sedimentationsbassin dertil beplantning og afskærmende foranstaltninger. Den fremtidige bebyggelse indenfor delområde I, sikrer en udvidelsesmulighed og indenfor byggefelterne fastsættes der højde og omfang for bebyggelsen. Dette sikrer at ny bebyggelse vil følge områdets eksisterende skala og struktur.
Indenfor delområde I skal ny bebyggelse bestå af bygninger til erhverv i form af både åbne og lukkede haller samt bygninger, der kan anvendes til virksomhedens drift og produktion. Åbne haller kan være en bebyggelse uden alle facader eller kun med enkelte facader.
Nye bygninger og tekniske anlæg skal placeres indenfor byggefelterne. Dette skal sikre en god logistik for virksomheden og driften af området. Udenfor byggefelter kan der placeres en administrationsbygning samt mindre bygninger til affald, opbevaring, drift af udearealer og lignende.
Derudover vil der indenfor delområde I være mulighed for placering af fjernvarmeanlæg, der dels kan udnytte overskudsvarmen fra teglværket samt andre tekniske anlæg, der kan producere varme til fjernvarmenettet. Dette kan være, men begrænser sig ikke kun til, opstilling af luft-vand varmepumper og/eller et anlæg til afbrænding af et materiale eksempelvis halm. Lokalplanen regulerer ikke hvilken anlægstype af fjernvarmeanlæg der kan etableres, for ikke at begrænse den fremtidige mulighed for placering af et fjernvarmeanlæg. Til fjernvarmeanlægget vil der kunne etableres eksempelvis kedler, akkumuleringstanke og lignende nødvendige tekniske anlæg indenfor byggefelterne. Gennem miljørapporten er der vurderet på de oftest benyttede anlæg og som har kendte miljøpåvirkninger. Dette omhandler luft-vand varmepumper samt anlæg der producerer varme ved hjælp af en afbrænding. Ved et fremtidigt projekt, vil der skulle vurderes på de konkrete miljømæssige konsekvenser fra det valgte anlæg.
Placering af byggefelter 1-4, kortbilag 3 - Fremtidige forhold.
Delområde II
Indenfor delområde II sikres der mulighed for placering af et større regnvandsbassin, der kan varetage virksomhedens overfladevand, førend det udledes fra planområdet. Da en stor del af planområdet allerede er med fast belægning, er der brug for en fremadrettet håndtering af overfladevand. En fremtidig håndtering af overfladevand begrænser sig ikke kun til et regnvandsbassin indenfor delområde II, men kan også håndteres udenfor planområdet. Der gives ikke mulighed for bebyggelse indenfor delområde II, udover tekniske anlæg til et regnvandsbassin samt støjafskærmning. Tekniske anlæg kan eksempelvis være vandpumper, brønde, støjafskærmning, regnvandsledninger, jordvarmeanlæg, de tekniske anlæg kan placeres i et skur tilpasset anlægget. Der kan ikke placeres solenergianlæg på terræn indenfor delområde II. Derudover kan området fortsat bruges til landbrugsareal, som inden vedtagelsen af lokalplanen. Der må ikke etableres støjfølsomme anvendelser indenfor lokalplanens delområde II, da det kan være medvirkende til at begrænse erhvervenes aktiviteter indenfor lokalplanområdet, såfremt dette får en rekreativ anvendelse. Delområde II vil fortsat være beliggende i landzone, som vist på kortbilag 5 - Zonekort.
Bebyggelsens omfang, placering og udformning
I delområde I kan der opføres bygninger til teglværkets produktion, drift samt fjernvarmeanlæg. I delområde II, kan der etableres regnvandsbassin samt støjafskærmning og kun opføres bebyggelse til driften af delområdet. Dermed vil der være en større bebyggelsesprocent i delområde I end der vil være i delområde II. Samlet må bebyggelsen ikke overstige 60% for lokalplanområdet som helhed.
Lokalplanområdet udgør et areal på ca. 116.616 m2 og den eksisterende bebyggelse udgør ca. 26.000 m2. Der er for hvert af de 4 byggefelter fastsat et maksimalt etageareal og etageantal, som ved fuld udnyttelse af byggefelterne tilsammen giver en bebyggelsesprocent svarende til ca. 50 % for området som helhed.
Bebyggelse skal placeres inden for de viste byggefelter angivet på kortbilag 3 – Fremtidige forhold. Indenfor byggefelt 1 og 2, må der ikke opføres bebyggelse i mere end én etage i op til 12 m, dette giver mulighed for placering af opbevaringshaller. Det fastsatte etageareal sikrer, at der indenfor byggefelt 3 og 4 gives en mulighed for at opføre bebyggelse i op til 2 etager i et begrænset omfang. Udenfor byggefelterne gives der mulighed for placering af en administrationsbygning på i alt 250 m2. Derudover er der mulighed for placering af mindre bygninger til områdets drift, eksempelvis i form af redskabsskure, affaldsskuer og opbevaring på i alt 200 m2. Det åbne lerdepot indgår ikke som en del af den samlede bebyggelsesprocent.
I forhold til brugen af facade- samt tagmaterialer fastsættes der ikke specifikke krav til brug af bestemte materialer. I dag fremstår bygninger af mursten, pladematerialer, metal, åbne haller samt forskellige andre materialer. Udtrykket for bygninger reguleres via farvevalget samt placering, og højden. Der fastsættes krav om, at facade- og tagmaterialer ikke må give anledning til væsentlige reflektions- og blændingsgener. Dette reguleres via en fastsat glansværdi på 10 for facade- og tagmaterialer.
Den maksimale bygningshøjde indenfor planområdet er 12 m og ny bebyggelse skal fremstå med sadeltag eller ensidig taghældning, som eksisterende bygninger fremstår med. Skorstene må maks. have en højde på 70 m og der må opsættes master på skorstene. Eksisterende skorsten er omkring 60 m og der gives mulighed for en forøgelse, for at sikre eventuelle fremtidige krav til at mindske miljøgener. Der fastsættes et afstandskrav for placering af skorstene på 100 m til boligbebyggelse. Afstandskravet er et forsigtighedsprincip der har til formål at mindske eventuelle miljøgener. Der vil kunne dispenseres fra de 100 m til boligbebyggelse, såfremt det kan påvises, at skorstenen miljømæssigt kan overholde gældende lovkrav.
Ud over bygninger kan der anlægges tekniske anlæg i form af regnvandsbassiner, solceller på tage, anlæg til fjernvarme, der blandt andet kan udnytte overskudsvarmen fra teglproduktionen, men også anlæg der selv producerer varme, herunder eksempelvis akkumuleringstanke, kedler, luft-vand varmepumper.
Tekniske anlæg til fjernvarme skal placeres indenfor byggefelt 3 og 4, angivet på kortbilag 3 – Fremtidige forhold. Der fastsættes krav om en minimumsafstand til boligbebyggelse på 100 m fra fjernvarmeanlægget. Afstandskravet er et forsigtighedsprincip der har til formål at mindske eventuelle miljøgener. Der vil kunne dispenseres fra de 100 m til boligbebyggelse, såfremt det kan påvises, at et anlæg miljømæssigt kan overholde gældende lovkrav.
Bonusvirkning
Selve teglværket ligger i byzone, mens den resterende del af lokalplanområdet ligger i landzone. Lokalplanen overfører et mindre areal fra landzone til byzone ved lokalplanens vedtagelse, for at muliggøre placering af åbne haller til opbevaring af blandt andet færdige materialer samt fjernvarmeanlæg. På kortbilag 5 - Zonekort er vist arealerne for henholdsvis landzone og byzone.
Det åbne lerdepot som er placeret mod nordvest i planområdet gives bonusvirkning i henhold til planloven § 15, stk. 4. Det betyder, at lokalplanen erstatter landzonetilladelser efter planloven (§ 35, stk. 1), som er nødvendige for udstykning, bebyggelse eller ændringer i anvendelsen af bygninger og arealer.
Der skal derfor ikke efter lokalplanens vedtagelse meddeles landzonetilladelse til bebyggelse og anlæg, som er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse, herunder:
- En fortsat brug af det åbne lerdepot, som er placeret i planområdets nordvestlige område, som angivet på kortbilag 2 – Eksisterende forhold.
- Etablering af støjafskærmning ved det åbne lerdepot, jævnfør bestemmelserne i § 9.8.
Bonusvirkningen meddeles på betingelse af, at arealet retableres til landbrugsjord, når det ikke længere er i brug til åbent lerdepot. Ophører brugen af det åbne lerdepot, skal tekniske anlæg, installationer samt arbejdsarealer der alene anvendes til lerdepotet, fjernes af grundejer inden ét år efter, at driften er ophørt. Det åbne lerdepotet, der før denne brug var landbrugsareal, skal af ejer retableres til landbrugsmæssig brug. Dette skal ske uden udgift for det offentlige, det vil sige at stakke af ler samt eventuel støjafskærmning skal fjernes.
Hvis fjernelse og reetablering ikke er sket inden ét år, kan kommunen lade arbejdet udføre for grundejerens regning.
En placering af et eventuelt regnvandsbassin indenfor delområde II, som lokalplanen giver mulighed for, er ikke omfattet af bonusvirkningen og vil efterfølgende kræve landzonetilladelse ved etablering.
Regnvandsbassin
Inden for delområde I findes et sedimentationsbassin, hvor procesvand sedimenterer og genbruges i produktionen. Der gives mulighed for, at der kan placeres større et regnvandsbassin til håndteringen af overfladevand indenfor planområdet.
Etablering af et regnvandsbassin til håndtering af vand, kan både ske i forbindelse med produktionen og inden for delområde II.
I forbindelse med lokalplanen er der udarbejdet en vandhåndteringsplan, der anviser en løsning, som dels består af udledning af uforsinket regnvand til Vand & Affalds regnvandssystem og dels består af rensning og forsinkelse af planområdets overfladevand. Indenfor de angivne arealer er der mulighed for at justere på placeringen af de enkelte regnvandsbassiner.
Overfladevand fra op til 30 % af det eksisterende kloakopland (matrikel 5bg) må afledes uforsinket til offentlig kloak i Assensvej. Det resterende overfladevand skal forsinkes inden udledning. Forsinkelsen påtænkes som udgangspunkt etableret i et regnvandsbassin på marken syd for Assensvej på matrikel 40a, Stenstrup By, Stenstrup med afløb direkte til det nærtliggende vandløb Gedderende og Hørup Å.
Alternativt kan regnvandsbassinet etableres på marken sydøst for teglværket på matrikel 5a, Stenstrup By, Stenstrup og i så fald påtænkes regnvandsbassinet tømt via pumpestation til eksisterende samlebrønd ved indkørslen til teglværket og derfra til offentlig kloak i Assensvej. Førstnævnte løsning er den løsning, som ønskes realiseret.
Kortudsnit, der viser hvordan vandet inden for lokalplanområdet kan håndteres. Cirklerne viser en omtrentlig placering af bassinerne. Lyseblåt regnvandsbassin og stiplede linjer viser, den alternative løsning, som ikke forventes etableret, men som er en mulighed.
I delområde II ligger en sø der er omfattet af § 3 i Naturbeskyttelsesloven, hvilket betyder at der ikke må fortages ændringer af tilstanden af søen. I lokalplanen udlægges der ikke funktioner i nærheden af søen, for derved at beskytte tilstanden af søen. Et eventuelt regnvandsbassin til håndtering af overfladevand, skal placeres væk fra den beskyttet sø, for ikke at ændre tilstanden.
Ubebyggede arealer
Lokalplanen giver mulighed for udendørs oplag indenfor delområde I. Ud mod Assensvej og Søndre Ringvej skal det afskærmes.
Det eksisterende udendørs lerdepot, som er ca. 5.200 m2 er placeret i den nordlige ende af lokalplanområdet, vist på kortbilag 2 – Eksisterende forhold. Det udendørs lerdepot opretholdes og skal afgrænses af en støjafskærmning, som enten kan være i form af en jordvold og/eller støjhegn. Støjskærmen må ikke overstige en kote 68,5 DVR90. Der skal etableres beplantning ud mod boligområderne beliggende nord og vest for lerdepotet.
Indenfor delområde I, kan der etableres befæstet impermeabelt areal til vaskeplads, opbevaring af mangan og diesel. Områder, hvor der oplagres eller håndteres olie eller kemikalier, skal befæstes med en tæt belægning, der er indrettet med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning. På kortbilag 4 - Illustrationsplan er vist eksempel på placering af vaskeplads og oplag til mangan og diesel.
Eksisterende sedimentationsbassin, beliggende nordøst for teglværket, fastholdes og anvendes fortsat til sedimentbassin. Bassinet har i dag en størrelse på ca. 1.000 m2 og må udvides ved behov. Placeringen kan blandt andet ses på kortbilag 4 – Illustrationsplan.
Delområde II skal fremstå åbent og uden bebyggelse. Der kan placeres regnvandsbassin indenfor området, mindre tekniske anlæg, støjafskærmning og beplantning.
Støjafskærmning
Der skal etableres en sammenhængende støjafskærmning som erstatning (forbedring) af de eksisterende støjvolde. I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen, er der udarbejdet en støjrapport der har målt på eksisterende støjniveauer og hvilken virkning etablering af støjafskærmning kan opnå. Lokalplanen fastsætter krav til etablering af støjafskærmning, så Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj er overholdt ved omkringliggende områder.
Støjafskærmningen skal etableres i et sammenhængende stykke langs Søndre Ringvej og nord for det åbne lerdepot. Derudover skal der etableres en støjafskærmning ved den ene ind- og udkørsel langs Assensvej med to forskellige højder og placeringer. Placeringerne af støjafskærmningerne vises på kortbilag 3 – Fremtidige forhold.
Kort der viser placeringen af støjafskærmning og maksimale topkoter for støjafskærmningen. Støjafskærmning kan ligeledes findes på kortbilag 3 – Fremtidige forhold
Støjafskærmningen kan være i form af jordvolde og/eller støjhegn. Der gives mulighed for, at der ovenpå støjvolde kan etableres en støjskærm/støjhegn, såfremt det er nødvendigt for at overholde støjgrænserne.
Støjafskærmningen vil have varierende højder, der afhænger af virksomhedens forskellige driftsscenarier. Ved støjafskærmningen ved det åbne lerdepot og langs Søndre Ringvej, må den maksimale højde ikke overstige kote 68,5 DVR90. Som reference ligger Søndre Ringvej omtrentligt i kote 63 DVR90. Det vil give mulighed for en støjskærm med en højde på ca. 5,5 m.
Fra krydset mellem Assensvej og Søndre Ringvej, skal der langs Assensvej ligeledes etableres støjafskærmning frem til ind- og udkørslen. På denne strækning må den maksimale topkote af støjafskærmning etableres i kote 65,5 DVR90. Det vil give mulighed for en støjskærm med en højde på mellem 2,5 m og 3,75 m. Den varierende højde skyldes at terrænet falder langs Assensvej.
På den anden side af ind- og udkørslen ved Assensvej, ved den fremtidige parkering, skal der etableres en 60 m lang støjskærm i en maksimal kote 64 DVR90, det vil give mulighed for en højde på 2,5 m.
Støjafskærmning skal etableres minimum 3 meter fra skel for at sikre en afstand til vejanlæg.
Beplantning
Hele planområdet skal afgrænses af beplantning i varierende form og udtryk, så der dannes en begrønning mod tilstødende veje, jernbane og øvrige omgivelser. Der fastsættes krav om etablering af beplantningsbælte langs Assensvej og Søndre Ringvej i form af buskads og mindre træer. Beplantningen skal være med til at afskærme virksomhedens aktiviteter og fortsætte det grønne visuelle udtryk langs vejene. Beplantning af jordvolden mod nord er ligeledes med til at afskærme og understøtte det grønne udtryk.
Beplantningen langs Assensvej ved den naturbeskyttede §3-sø skaber en grøn overgang til søen.
Beplantning skal bestå af egnskarakteristiske træer og buske og inddeles i tre grupperinger, som er vist på kortbilag 3 – Fremtidige forhold. Grupperingerne består af beplantning på eller nedenfor volde, afskærmende beplantning og beplantning langs jernbane. At beplantningen skal være afskærmende, menes som en beplantning der i løbet af 5 – 10 år vil vokse sig stor og opnå en højde på 2 – 8 meter. Afskærmningen vil ikke dække for alle visuelle indkig til planområdet, men skal give et grønt indtryk af området udefra, så bebyggelsens og driftens visuelle påvirkning af omgivelserne begrænses.
Beplantningen vil ligeledes være med til at bremse noget af den støvflugt der sker af ler-partikler, specielt i tørre perioder og hvor der sker meget tilkørsel eller flytning af ler internt i området. Dette sker typisk i foråret og om sommeren, hvor bevoksningen ligeledes har et større grønt dække af blade, som forventes at tilbageholde en mindre del af ler-støvet.
Volde med beplantning:
Dette omfatter beplantningen i forbindelse med jordvolde langs Assensvej og Søndre Ringvej, samt jordvolden mod nord. Beplantningen kan f.eks. bestå af arter af pil, bøg, tjørn, navr, lind, hassel, slåen og rose.
Afskærmende beplantning:
Beplantningen er placeret langs Assensvej og kan f.eks. bestå af bøg, birk, slåen, hassel, tjørn og navr.
Beplantning langs jernbanen:
Beplantningen langs jernbanen skal etableres i grupper og skal primært bestå af buske med mulighed for enkelte træer f.eks. slåen, hassel, tjørn og navr.
Vej, sti- og parkeringsforhold
Lokalplanen skal sikre, at adgangsveje til området placeres, så der sker en hensigtsmæssig afvikling af trafikken til og fra området, især med fokus på lastbilers og traktorers ind-og udkørsel af området.
Vejadgang til området skal ske fra Assensvej. Inde på området sikrer den interne servicevej mulighed for arbejdskørsel og fungerer som brandvej.
Der har tidligere været adgangsvej via Søndre Ringvej, som har virket som en sekundær adgangsvej og brandvej, denne vejadgang nedlægges og den interne vej benyttes fremover som brandvej.
Indenfor området findes en privat fællesvej, som blandt andet har givet adgang til ejendommene på den modsatte side af jernbanen. Disse ejendomme har anden adgangsvej og vejen vurderes derfor ikke længere at have samme betydning. Førend vejen kan nedlægges kræves en nedlæggelsesprocedure efter privatvejsloven. Byggefelt 4 er indtegnet med en skraveret opdeling af byggefeltet, som kan ses på kortbilag 3 - Fremtidige forhold og kortudsnit nedenfor. Såfremt den private fællesvej nedlægges, kan byggefelt 4 udnyttes i hele dets udlægning.
Kortudsnit der viser det skraverede område, som ved ophævelse af den private fællesvej kan benyttes som et samlet byggefelt.
Der fastsættes krav om etablering af minimum 20 parkeringspladser til virksomhedens medarbejdere og besøgende inden for delområde I. Ved at sikre minimum 20 parkeringspladser, vil der etableres nok pladser og flere end der er brug for i den daglige drift. Parkeringspladsen kan etableres som vist på kortbilag 4 - Illustrationsplan.
Der udlægges oversigtsarealer i krydset ved Assensvej og Søndre Ringvej, som angivet på nedenstående kort, hvor det er vurderet nødvendigt at sikre en maksimal højde på 0,8 m for bebyggelse og beplantning af hensyn til oversigtsfohold for specielt cyklister.
Kortudsnit der viser oversigtsarealerne, hvor alt skal holdes under en højde på 0,8 m.