Lokalplan 673 skal muliggøre udvikling af et nyt fælleskabsorienteret boligområde beliggende centralt i landsbyen Ulbølle.
Lokalplan 673 skal give mulighed for opførelse af maksimalt 54 boligenheder heraf maksimalt 46 boliger som tæt-lavt boligbyggeri samt 8 mindre fritliggende boliger (tiny houses).
Det fællesskabsorienterede boligområde opnås blandt andet ved, at lokalplanen giver mulighed for udstykning af mindre grundstørrelser end kommuneplanens sædvanlige minimumskrav. Muligheden for små grunde medfører, at de private udearealer til hver enkelt bolig er mindre, men at der til gengæld skal etableres omfangsrige fællesarealer med mangfoldige udfoldelsesmuligheder.
Visionen er at skabe et nyt boligområde, som er adskiller sig fra en traditionel boligudstykning. Et område hvor man deles om mere og har mindre for sig selv.
Ulbølle er domineret af traditionel boligbebyggelse bestående af fritliggende villaer og parcelhuse. Målsætningen med lokalplanen er at skabe grundlag for et mere varieret boligudbud i Ulbølle. Nye boligtyper der dels kan tiltrække nye beboere til området og dels kan give eksisterende beboere i Ulbølle mulighed for at blive boende i landsbyen i en mindre bolig.
Illustrationsplan som eksempel på, hvordan området kan bebygges
(Pax Arkitekter)
Anvendelse
Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til boligområde i form af helårsboliger.
Boligbebyggelse skal opføres som tæt-lav bebyggelse i form af maksimalt 46 række-, kæde, klynge eller dobbelthuse. For en mindre del af området må der opføres maksimalt 8 fritliggende mindre boligenheder – tiny houses – med en individuel størrelse på maks. 54 m2.
Området skal desuden anvendes til tilhørende fællesfaciliteter som vej, sti og parkering samt fælles fri- og opholdsarealer.
Overordnet disponering af området
Lokalplanområdets disponering tager afsæt i en vision om et grønt, fælleskabsorienteret boligområde med boligklynger beliggende omkring et sammenhængende grønt fællesområde. Derudover lægger lokalplanen vægt på områdets sammenhæng med både det øvrige Ulbølle og den omgivende natur.
Lokalplanområdet opdeles i tre delområder - delområde I og II og III som vist på nedenstående oversigtskort.
Oversigt over lokalplanområdets opdeling i delområder.
Delområde I og II rummer områdets boligbebyggelse, adgangsvej og parkeringsarealer, mens delområde III rummer områdets fælles fri- og opholdsarealer.
Delområde I har vejadgang fra Møllevej og indeholder en vest-østgående adgangsvej med parkeringsarealer langs vejen. Syd for boligvejen findes 3 byggefelter B1, B2 og B3 til tæt-lav boligbebyggelse med varierede byggemuligheder.
Længst mod øst findes et fjerde byggefelt B4 til mindre fritliggende boligenheder såkaldte tiny houses med en størrelse på maks. 54 m2. Dette område skal udformes som en ekstensiv bebyggelse med bestemmelser om omfang af befæstede arealer og bebyggelsens fodaftryk med henblik på, at området skal opleves som en blød overgang mellem den mere tæt bebyggede del af boligområdet og det åbne land.
Delområde II har vejadgang fra Nyvej, der leder til et fælles parkeringsareal, hvorfra der er adgang til fire byggefelter B5, B6, B7 og B8 til tæt-lav boligbebyggelse med varierede byggemuligheder.
Delområde III er beliggende centralt i området og strækker sig fra Møllevej i vest til åbent land i øst. Området omfatter knap 1/3 del af lokalplanområdets samlede areal og rummer hovedparten af områdets karaktergivende eksisterende beplantning samt det beskyttede naturområde længst mod øst.
Lokalplanen stiller krav om at der inden for delområde III skal etableres fælleshus. I fælleshuset må der eksempelvis indrettes værksted og lign., køkken, toilet/bad samt rum til overnattende gæster. Desuden kan ligeledes etableres et mindre udsalgssted til salg af afgrøder, som dyrkes på området.
Der må i området desuden etableres diverse fællesfaciliteter som drivhus, fælles nyttehaver, legeplads, shelter mv. samt regnvandsbassiner. Der må ikke ske tilstandsændringer inden for det beskyttede naturområde.
Lokalplanområdet bindes sammen af en hovedsti gennem delområde III, der forbinder delområde I og II.
Digramatisk visning af områdets eksisterende hegnsbeplantning, som skal bevares som beplantningselement.
Boligbebyggelse
Boligantal, grundstørrelser, fodaftryk og boligstørrelse
I lokalplanen arbejdes der med mindre grundstørrelser med henblik på at prioritere fællesarealer fremfor private haver.
Udformning af lokalplan 673 tager afsæt i kommuneplanens bestemmelser om nye boligtyper og boformer som et alternativ til traditionelle boligudstykninger. Lokalplanen fastlægger bestemmelser om grundstørrelse for udstykning af boliggrunde samt et maksimalt antal boligenheder, der må etableres inden for lokalplanområdet.
Lokalplanen bestemmer, at der inden for området må opføres maksimalt 54 boligenheder fordelt på 8 byggefelter med varierede byggemuligheder.
Det maksimale boligantal kobles samtidig med grundstørrelser på min. 100 m2 og maksimalt 250 m2, hvor 250 m2 svarer til den almindelige minimumstørrelse for tæt-lav boligbebyggelse.
Bestemmelserne om boligantal og grundstørrelse betyder, de enkelte byggefelter kan udvikles med en vis fleksibilitet med enten få boligenheder og større grunde eller flere boligenheder og mindre grunde – alt efter behov og efterspørgsel.
Herudover indeholder lokalplanen bestemmelser om maksimalt fodaftryk for den enkelte bolig med maks. 100-115 m2 for tæt-lave boliger alt efter byggefelt. Såfremt tæt lave boliger opføres med en 1. sal, må boligen opføres med en samlet størrelse på maks. 150 m2. Disse bestemmelser medvirker til at skabe et mere kompakt boligområde, hvor det er nødvendigt at bygge i to etager for at opnå større boligenheder og/eller realisere lokalplanens samlede byggemulighed.
Tiny houses må opføres med et maksimalt fodaftryk på 40 m2 og en størrelse på maks. 54 m2. den maksimale bygningsstørrelse er fastlagt med henblik på at sikre, at boligerne ikke får vokseværk og karakter af parcelhuse på små grunde. Hensigten med dette særlige område er, at udnyttelsen bliver mere ekstensiv med en højere grad af ubebyggede arealer med beplantning som overgang til naturområdet og det åbne land.
Boligernes udformning og udseende
Lokalplanen indeholder bestemmelser med henblik på at sikre, at områdets boligbebyggelse opføres med et karakteristisk arkitektonisk udtryk, der både afspejler et moderne udtryk og er tilpasset landsbykonteksten.
Fokus i skitseprojektet til grund for lokalplanen har været bæredygtige og kvalitative materialer med et naturligt udtryk.
Visualisering udarbejdet af Pax Arkitekter som eksempel på, hvordan området kan komme til at se ud.
Tæt-lav bebyggelse
For byggefelter til tæt-lav bebyggelse gælder, at bebyggelsen inden for hvert enkelt byggefelt skal fremstå ensartet med hensyn til valg af bygningsmaterialer og farver. Det med henblik på at sikre en vis homogenitet inden for de enkelte byggefelter, så boliger i hvert byggefelt har et tydeligt tilhørsforhold og sammenhæng.
Lokalplanen giver mulighed for at boligbebyggelse må opføres i op til to etager med en bygningshøjde på op til 8,5 m. Bebyggelse i to etager er ikke gængs for Ulbølle, hvorfor lokalplanen indeholder bestemmelser om, at tæt-lav boligbebyggelse i 2 etager skal opføres med trempel med en højde på maksimalt 1,8 m. Krav om trempel medvirker til at bebyggelsen vil fremstå lavere end sædvanligt byggeri i to etager og dermed fremstå bedre tilpasset Ulbølles eksisterende bebyggelse.
Lokalplanen stiller ligeledes krav om at tæt-lav bebyggelse skal udføres med tagkonstruktioner med hældning - enten som tag med ensidig taghældning, som symmetrisk saddeltag eller som asymmetrisk saddeltag. Tagene skal opføres uden valm for at medvirke til et moderne arkitektonisk udtryk. Krav om tag med hældning medvirker ligeledes i en tilpasning til Ulbølles eksisterende bebyggelse, som er domineret af huse med saddeltag.
Herudover stiller lokalplanen krav om forskydning af sammenhængende boliger, således at bebyggelsen syner opbrudt i mindre enheder og bedre tilpasset landsbyens skala.
For byggefelterne B1, B7 og B8 skal det primære facademateriale være enten træ eller tegl – mens tage skal udføres med tegl, træ, stål, skifer eller sedumbeplantning.
For byggefelterne B2, B3, B5 og B6 skal det primære facademateriale være træ, mens tage skal udføres med træ, stål, skifer eller sedumbeplantning.
For alle byggefelter til tæt-lav bebyggelse gælder, at op til 20% af facaden må udgøres af andre materialer.
Bestemmelsen om primært facademateriale medvirker til at skabe afveksling mellem de forskellige byggeriers udtryk og karakter for en mangfoldig og varieret oplevelse af kvarteret.
Tiny houses
For byggefelt B4 til mindre boligenheder – såkaldte ’tiny houses’ - er hensigten, at hver bolig må have sit individuelle udtryk og gerne en mere eksperimenterende karakter.
Lokalplanen giver mulighed for at boligbebyggelse må opføres i op til to etager med en bygningshøjde på op til 8,5 m.
Tage skal udføres med en hældning på mellem 0-60 grader – dvs. både som flade tage og som tage med stejle taghældninger.
Bygningsfacader skal udføres med træ eller andre biogene materialer. Alle bygningsmaterialer må være genbrugte bygningsmaterialer.
Fælleshus
Lokalplanen stiller krav om etablering af et fælleshus på mellem 100-120 m2 inden for det fælles fri- og opholdsreal i lokalplanens delområde III. Fælleshus skal placeres i tilknytning til hovedstiens eksempelvis som vist på illustrationsplanen, kortbilag 3.
Fælleshus skal udføres som en opvarmet bygning med en maksimal bygningshøjde på 6 m med tag med en hældning på minimum 25 grader. Fælleshusets mindre højde skal medvirke til bebyggelsens indpasning i det grønne fælles fri- og opholdsareal.
Fælles for bebyggelsen
Fælles for hele lokalplanområdets bebyggelse er, at vinduer og døre på udvendig side skal udføres i træ og/eller aluminium. Der må ikke benyttes plast- eller kompositmaterialer på bygningsdele som eksempelvis tagrender, tagnedløb, inddækninger sternkanter eller lignende.
Disse bestemmelser er fastlagt med henblik på sikre anvendelse af naturlige materialer og med henblik på at opnå et kvalitativt og moderne arkitektonisk udtryk – eks. vinduer med slanke profiler.
Ligeledes skal farver vælges fra en farvepalet med sort, hvid og gråtoner samt bløde jordfarver, som vil medvirke til bebyggelsens indpasning i bydelen og et roligt og afdæmpet udtryk.
Fri- og opholdsarealer
Fælles og private opholdsarealer
Lokalplanen stiller krav om at der til hver bolig skal etableres fælles opholdsareal svarende til mindst 125 m² per bolig inden for delområde III. Arealer indgår ikke i beregning af grundstørrelse.
Lokalplanen stiller desuden krav om, at der i tilknytning til hver tæt-lav bolig skal etableres privat opholdsareal i form af forhave, terrasse og/eller baghave. Arealet skal samlet have en størrelse på min. 25 m2 og skal etableres inden for byggefelternes afgrænsning.
Private udearealer må etableres med afskærmning i form af levende eller faste hegn i træ med en højde på maks. 1,2 m således, at arealerne skærmer og giver læ, men fortsat gør, at man stående kan se over hække og hilse på naboen.
Delområde III
Lokalplanområdets fælles fri- og opholdsareal skal etableres som et gennemgående element i boligområdet. Området er udlagt som lokalplanens delområde III og udgør knap 1/3 af lokalplanområdets samlede areal. Delområdet har en udstrækning på over 300 m fra naturområdet i øst til Møllevej i vest.
Områdets centrale beliggenhed mellem byggefelterne medfører, at samtlige boliger har direkte adgang til arealerne og det er et naturligt mødested for områdets beboere.
Området er som udgangspunkt bilfrit dog tillades begrænset kørsel til fælleshus, kørsel af driftskøretøjer samt brand- og redningskørsel.
Udover fælleshus nævnt i forrige afsnit må der inden for området etableres diverse fællesfaciliteter til rekreativt brug eks. drivhus, overdækninger, shelter, bålplads, legeplads, nyttehaver mv.
Der må inden for området desuden etableres stiforbindelser og anlæg til håndtering af overfladevand. Regnvandsbassiner skal udføres som våde bassiner med flade brinker, så de får en rekreativ karakter. Herved kan 50% af regnvandsbassinets areal indgå som del i opholdsarealerne.
Området skal fremstå grønt med beplantning af græsser, træer og buske af naturligt hjemmehørende arter. Området skal fremstå sammenhængende og må ikke opdeles med hegn eller lignende, der forhindrer at man kan færdes på kryds og på tværs. Der må etableres levende hegn omkring mindre områder eksempelvis nyttehaver.
Der må ikke foretages ændringer i det beskyttede naturområde i form af mose længst mod øst, og området kan ikke indgå som opholdsareal til bebyggelsen.
Beplantning
Lokalplanen stiller krav om at minimum 50% af arealet inden for delområde III skal fremstå tilplantet med græsser, træer og buske. Regnvandsbassiner, sø og naturområde indgår ikke i opfyldelse af krav om beplantede arealer.
Beplantningens karakter skal være varieret, så der både er åbne arealer med klippede græsflader velegnede til eksempelvis leg og boldspil, mens andre områder kan have mere tæt beplantning med naturpræg. Der kan ligeledes etableres fælles nytte- og/eller prydhaver.
Eksisterende hegnsbeplantning inden for området ønskes bevaret som beplantningsvolumen. Beplantningen må udtyndes og beskæres i forbindelse med almindelig drift og vedligehold, mens fældning af større træer alene må ske efter dispensation fra Svendborg Kommune og vil blive fulgt af et krav om erstatningsbeplantning.
Herudover stiller lokalplanen krav om begrønning af parkeringsarealer svarende til minimum ét træ pr. 5 parkeringspladser. Træer kan placeres i rækker eller i mindre grupper. Ligeledes skal der etableres lav stedsegrøn beplantning omkring parkeringsarealer til afskærmning af lysgener fra billygter.
Der er i tilknytning til parkeringsarealer anvist 4 mindre grønne områder, som skal medvirke til at området får en mere opblødt karakter med ”grønne pauser”, der kan anvendes og indrettes rekreativt. De grønne områder skal tilplantes med græsser, træer og buske, der kan suppleres med eksempelvis legeredskaber og bord/bænke for anvendelse som små lokale mødesteder.
Veje, stier og parkeringsarealer
Lokalplanen skal have vejadgang fra henholdsvis Møllevej og Nyvej som vist på kortbilag 2.
Vejadgang fra Møllevej skal betjene boliger inden for delområde I, mens vejadgang fra Nyvej skal betjene boliger inden for delområde II. Der skal inden for delområde I og II etableres fælles bilparkering til betjening af boligerne inden for det respektive delområde.
Fra de beskrevne vejadgange skal etableres boligveje inklusive fortov/sti i den ene side af vejen. Veje skal udlægges i varierende bredde alt efter placering og indretning af fælles parkering og placeres inden for de anviste vej- og parkeringsarealer på kortbilag 2.
For delområde I foreslås parkering etableret som vinkelret langs vejen mens parkering i delområde II foreslås etablere som en parkeringsplads – se forslag til indretning på illustrationsplanen, kortbilag 3.
For at området skal fremstå med en fælles og åben karakter må der ikke etableres garager og carporte.
Der skal etableres cykelparkering i henhold til kommunens gældende parkeringsnorm. Cykelparkering skal for tæt-lave boliger placeres på egen grund mens de for tiny houses skal etableres som fælles parkering inden for vej- og parkeringsarealet.
Lokalplanen stiller krav om etablering af en hovedsti gennem delområde III, der forbinder delområde I og II. Hovedstien skal gives et stiudlæg på min. 4 m og anlægges med belægning med en bredde på minimum 3,0 m. Ligeledes stilles krav om en forbindelsessti fra byggefelt B1 til hovedstien med henblik på at sikre, at gående og cyklister primært ledes til Nyvej af trafiksikkerhedsmæssige hensyn.
Veje, stier og parkeringsarealer skal anlægges med jævn og kørefast belægning.
I forbindelse med planlægningen er der indgået en udbygningsaftale om, som er nærmere beskrevet under redegørelsesafsnittet om infrastruktur.
Affaldshåndtering
Der skal etableres affaldsstationer som fælles løsninger inden arealet anvist til vej og parkering på kortbilag 2. Affaldsstationer må etableres som nedgravede løsninger eller løsninger på terræn. Affaldsstationer på terræn skal afskærmes med stedsegrøn beplantning.
Grundejerforening
Lokalplanen stiller krav om etablering af en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for området. Grundejerforeningen skal varetage drift og vedligehold af fællesarealer og faciliteter – eks. veje, stier og parkeringsarealer, fri- og opholdsarealer, fælleshus, anlæg til regnvandshåndtering mv.
Grundejerforeningen kan opkræve bidrag fra medlemmer til at løse foreningens opgaver.