Opholdsarealer

Opholdsarealer

I lokalplaner skal der sikres at der tilvejebringes arealer til ophold. Kravene til opholdsarealerne har til hensigt at fremme anvendelige, tilgængelige og rekreative opholdsarealer for beboere og brugene af området, samtidig med at der tages hensyn til forskellige faktorer som områdets størrelse, kontekst og øvrige arealbehov.

I lokalplaner skal der stilles krav til:

  1. Omfang af opholdsarealer
  2. Opholdsarealernes kvalitet, herunder deres placering og udformning

Opholdsarealer skal være regulære arealer, opholdsegnede og have rekreativ karakter, der gør dem anvendelige til ophold, leg, motion eller andre rekreative aktiviteter. Opholdsarealer og adgangen til disse skal indrettes, så de kan benyttes af personer med handicap og indrettes under hensyntagen til gode lys- og læforhold.

Der er dels tale om private opholdsarealer og fælles opholdsarealer.

  • Private opholdsarealer kan fx være egen have, egen altan og/eller egen terrasse. De private opholdsarealer skal være i umiddelbar forbindelse med den enkelte ejendom.
  • Fælles opholdsarealer kan fx være gårdrum, fælles tagterrasse og større sammenhængende arealer – som parker, naturområder og grønne/rekreative forbindelser. De fælles opholdsarealer skal være fælles for områdets beboere/brugere.

Ved lokalplanlægning skal mindst 50 % af opholdsarealerne som udgangspunkt være placeret på terræn. Der kan i særlige tilfælde fraviges fra dette, når det er begrundet i særlige arkitektoniske, miljømæssige, rekreative, energimæssige eller funktionsmæssige hensyn.

Stiforløb må kun medregnes, hvis de indgår som en del af et grønt område eller som et samlet stiforløb der gives en sådan udformning, bredde og rekreativ værdi at de indbyder til ophold, bevægelse, motion mm.  

Private opholdsarealer indrettet på dæk i gårdrum, tagterrasser eller individuelle altaner større end 4,5 m² må medregnes i de private opholdsarealer.

Friarealer anvendt til parkerings-, adgangs- og tilkørselsarealer og tekniske anlæg må ikke regnes med som opholdsarealer.

Mindre arealer som ikke er egnet til ophold må heller ikke medregnes som opholdsareal, fx små restarealer omkring bebyggelse eller veje, rabatter og andre smalle forløb som ikke er egnet til ophold.  

Fælles friarealer, herunder også fælles opholdsarealer, indgår som udgangspunkt ikke ved beregning af bebyggelsesprocenten for de enkelte grunde udlagt til boligformål.

 

Nye boligområder

I lokalplaner for nye boligområder skal der stilles krav om etablering af fælles opholdsarealer svarende til:

Boligtype

Fælles opholdsarealer

(beregnet ud fra området som helhed)

Åben-lav

15 %

Åben-lav kompakt

20 %

Tæt-lav

20 %

Tæt-lav kompakt I

25 %

Tæt-lav kompakt II

30 %

Etage

20 %

         

Byomdannelse og udbyggede områder

Der skal ved lokalplanlægning som udgangspunkt sikres et privat opholdsareal for boliger svarende til mindst:

Boligtype Privat opholdsareal
Åben-lav Min. 100 % af boligens etageareal
Tæt-lav Min. 100 % af boligens etageareal
Etageboliger Min. 10 % af boligens etageareal

Kravet til opholdsarealer gælder også for udbyggede områder, hvor der ikke udarbejdes en lokalplan.

 

Øvrige anvendelser​

For erhverv og øvrige anvendelser fastsættes krav til omfanget af fælles opholdsarealer på baggrund af en konkret vurdering i det enkelte tilfælde.

Nye boligområder

For nye boligområder lægges der vægt på en sammenhæng mellem den enkelte grundstørrelse og fælles opholdsarealerne.

Nye boligområder er; nye boliger på bar mark,  mulighed for boliger inden for større områder der er ubebygget f.eks. store havearealer/friarealer, eller bebyggede områder hvor bygningerne rives ned.

Kravene til minimums grundstørrelserne i sammenhæng med den fastsatte bebyggelsesprocent vil være med til at regulere det private opholdsareal.  

For størrelsen af de fælles opholdsarealer gælder, at jo mere privat opholdsareal der er til den enkelte bolig, dets mindre bliver behovet for et fælles opholdsareal. Modsat vil mindre grunde med en højere bebyggelsesprocent have et større behov for gode, fælles opholdsarealer.

De fælles opholdsarealer skal være fælles for områdets beboere i form af grønne områder, legepladser og lignende fælles fritidsformål. Arealernes udformning fastlægges ud fra en nøjere vurdering af bebyggelsens sammensætning og områdets størrelse og karakter.

 

Byomdannelse og udbyggede områder

Byomdannelse er omdannelse af eksisterende byområder til nye formål. Det kan fx være omdannelse af arealer som har været udlagt til erhvervsformål, havneformål o. lign til nye formål som fx boligformål. Det er desuden et krav at en stor del af den eksisterende bygningsmasse inden for lokalplanområdet genanvendes til de nye formål ellers er det som at betragte som et nyt boligområde.

Ved nybyggeri og ombygninger ved byomdannelse og for udbyggede områder fastlægges det fælles opholdsareal på grundlag af en konkret vurdering af områdets karakter og tæthed i hver enkelt lokalplan. 

Hvis områdets udnyttelse vanskeliggør tilvejebringelse af de krævede opholdsarealer, kan det være nødvendigt at etablere hele eller dele af parkering i konstruktion, eller alternativt umuligt at udnytte bebyggelsesprocenten fuldt ud. Opholdsarealer etableres forud for parkeringspladser.

Ved indretning af opholdsarealer gælder, at jo mindre opholdsareal der udlægges, jo større vægt skal der lægges på de kvalitative krav i form af tilfredsstillende beplantning, lys- og læforhold mm. Kvalitet i fælles opholdsarealer i boligområder kan defineres ud fra flere dimensioner, der tager højde for både funktionalitet, æstetik og miljømæssige forhold.

 

Fælles opholdsarealer

Fælles opholdsarealer er arealer, der ligger på terræn, men kan være suppleret med taghaver/tagterrasser. De fælles opholdsarealer skal fungere til leg, bevægelse og rolige stunder. De bør understøtte muligheden for at samles både i store, mellemstore og større fællesskaber. I de fleste tilfælde vil fælles uderum have en semioffentlig eller semiprivat karakter. 

For at opnå høj kvalitet skal fælles uderum bl.a.:

  • Have et godt mikroklima ift. sol og læ.
  • Være tilgængelige.
  • Have gode legearealer til børn i flere aldre.
  • Have forskellige og fleksible opholdsmuligheder.
  • Gerne også tilbyde praktiske fællesskaber, fx køkkenhaver. 
  • Være grønne og have en høj biofaktor.
  • Have en æstetisk udformning som appellere til sanserne.
  • Fremme social interaktion.
  • Fremme fysisk aktivitet. 
  • Kunne understøtte flow og bevægelse gennem området.

 

Altaner/tagterrasser

Altaner vil ofte være et privat opholdsareal, men kan også fungere som halvoffentlige rum ved at give liv til byrummet eller skabe interaktion mellem naboer. 

For at opnå høj kvalitet som opholdsarealer skal altaner og tagterrasser bl.a.:

  • Være orienteret i forhold til godt mikroklima - sol og læ.  
  • Have mulighed for begrønning.
  • Placeres og udformes så de understøtter tryghed, naboskab og giver fælles uderum.

 

Kantzoner

Kantzonen er der, hvor bygningen møder byens rum. Kantzonen er koblingen mellem byrummets flade, bygningens facade og funktionen i stueetagen. Kantzonen kan være privat, halvprivat og offentlig, men handler altid om indretningen af overgangen mellem byrum og bygning.

Forhaver, og i nogen tilfælde altaner, er fx semiprivate zoner, som giver livskvalitet og byliv - både for dem der bruger dem og for dem der færdes på gaden. 

For at opnå høj kvalitet skal kantzonen bl.a.:

  • Indeholde grønne elementer.
  • Give mulighed for møde mellem naboer og borgere.

Første billede: Bred grøn kantzone (4-9 m. fra facade). Overgangszone fra privat til offentlig

Andet billede: Bred urban kantzone (4-9 m. fra facade). Cvergangszone fra privat til offentlig

 

Første billede:  Smal grøn kantzone (1-3 m. fra facade). Overgangszone fra privat til offentlig.

Andet billede: Smal urban kantzone (1-3 m. fra facade). Overgangszone fra privat til offentlig.

Skala, funktionalitet og æstetik

Fælles opholdsarealers kvalitet afhænger af både deres funktionalitet, skalamæssige tilpasning og æstetiske værdi i form af rumlig indretning og materialevalg, hvilket skal sikre attraktive rum for alle brugere.

Opholdsarealer skal indrettes orienteret mod gunstige dagslysforhold ift. de tidspunkter, hvor beboerne er hjemme. Samtidig skal der indtænkes at opholdsarealerne beskyttes mod vind og vejr.

En sammenhængende landskabsplan for udformningen af fri- og opholdsarealer kan sikre en veldisponeret indretning, der både tilgodeser afgrænsede delområder til forskellige rekreative behov som leg, bevægelse og stilleområder. Derudover kan en landskabsplan sikre indarbejdelse af materialevalg på belægninger og beplantning, der harmonerer med byggeriet og med behovet for at tilgodese både flora og fauna i samspil med menneskelig aktivitet. Forskellige fri- og opholdsarealer skal kædes sammen af bevægelseslinjer gennem fri- og opholdsarealerne. 

Større opholdsarealer bør underopdeles ved brug af fx beplantning for at skabe en oplevelsesrig sammenhæng rumligt og visuelt. Her kan landskabselementer som mindre lunde, trærækker, større fritvoksende grupper af buske eller vandløb indtænkes som rumlig inddeling.

Opholdsarealer bør kunne rumme en bred vifte af aktiviteter, herunder boldspil, leg, afslapning, socialt samvær og fysisk aktivitet.

Opholdsarealer skal være let tilgængelige for alle, inkl. personer med nedsat mobilitet, samt føles trygge både i dagtimerne og om aftenen med god belysning.

Opholdsarealer skal tilgodese forskellige aldersgrupper og beboertyper, fra børnefamilier til ældre.

En landskabsplan skal sikre en smuk indretning med varierende rumlighed, årstidsvariation, vandelementer og høj grad af naturlige materialer som træ, sten og planter, der kan bidrage til rekreative kvaliteter. 

Mellem private boligarealer og fælles/offentlige arealer skal der skabes en passende afstand i form af en kantzone, der tydeligt kan udgøre et semioffentligt rum.   

 

Sundhed, trivsel og socialt fællesskab

Kvaliteten af fælles opholdsarealer måles også ved deres evne til at fremme sundhed, trivsel og socialt fællesskab blandt beboerne.

Godt designede fællesarealer bør fremme sociale interaktioner ved at indeholde steder, der inviterer til samvær, som bænke, borde, grillområder og aktivitetszoner på tværs af aldersgrupper.

Der bør være steder til både fællesskab og til ro. En blanding af områder til social interaktion og afsondrethed kan imødekomme forskellige behov for både fællesskab og privatliv.

Stier, fælles pladser og gårde skaber naturlige mødesteder med mulighed for spontane møder, der styrker relationerne mellem beboerne.

Opholdsarealer har betydning for menneskers  menneskers fysiske og mentale sundhed. Adgang til natur, grønne områder og frisk luft har veldokumenterede positive effekter på menneskers sundhed. Opholdsarealer bør placeres under hensyn til udefrakommende støj og fremme fysisk aktivitet gennem stier, legepladser eller sportsfaciliteter.

 

Legeområder

Ved lokalplanlægning kan der stilles krav om at der skal anlægges legeområder i opholdsarealerne. 

For større boligområder udlagt til tæt-lav og etageboliger kan der fx stilles krav om nærlegeområder og fælles legeområder.

Nærlegeområder bør anlægges som småbørnslegepladser, og skal så vidt muligt være placeret således, at børnenes leg kan overvåges fra boligenhederne. Nærlegeområder bør placeres i forbindelse med boligenhedernes indgange, og adgangen til legeområdet bør gå over trafiksikkert areal.

Fælles legeområder vil være større legepladser, hvor placeringen bør tage højde for forhold som fx støj til naboer, områdets beboere og trafiksikre adgange.

 

Erhvervsområder

Kravene til fælles opholdsarealer i erhvervsområder fastsættes ved lokalplanlægning på baggrund af en konkret vurdering i det enkelte tilfælde.

Kravet skal sikre, at medarbejdere i erhvervsområder har tilstrækkelig plads til pauser og rekreation. Disse krav kan variere afhængigt af den type erhverv, der skal placeres i området. For eksempel vil kravene i kontorområder typisk være anderledes end i industrielle zoner.

Fælles opholdsarealer skal være let tilgængelige for alle brugere i området. Det betyder, at der skal være gode adgangsforhold, inkl. for personer med nedsat mobilitet. Opholdsarealer skal placeres, så de er nemme at nå fra de forskellige erhvervsbygninger.

Opholdsarealerne skal designes med fokus på brugervenlighed og funktionalitet. Dette kan omfatte siddepladser, spiseområder, og eventuelt plads til udendørs aktiviteter eller sociale arrangementer. I nogle erhvervsområder kan der også være krav om faciliteter som cykelparkering eller skyggefulde områder.

Opholdsarealerne skal så vidt muligt placeres i tilknytning til naturområder og regnvandshåndtering. Fælles opholdsarealer skal være indrettet i læ, med god belysning og overskuelighed og kan evt. have permeable belægninger. De skal dog også overholde brand- og sikkerhedsregler i forhold til adgangsveje og flugtveje.

Da erhvervsområder ofte er udsat for trafik- og maskinstøj, kan der være krav om, at opholdsarealerne placeres eller udformes, så de er afskærmet fra støj og forurening. Dette kan opnås gennem afskærmning, beplantning eller andre støjreducerende tiltag.

Åben-lav kompakt og Tæt-lav kompakt I

Fri- og opholdsarealer for disse boligområder skal overholde både de almindelige krav samt yderligere krav om:

  • Opførsel af opvarmet fælleshus til brug for områdets beboere. 
  • En reguleret indretning af fælles opholdsarealer og beplantningen heraf. 

Med muligheden for at den enkelte bolig og de tilhørende private opholdsarealer bliver mindre, så er der samtidig et behov for at nogle af de funktioner man almindeligvis har i sin private bolig og private opholdsarealer, lægges ud og deles imellem beboerne i området.

 

Fælleshuse

Fælleshuse skal tilføre de mere kompakte boliger et delt rum til gavn for området som helhed. Fælleshuset kan gives mange forskellige slags funktioner, fx kan de indrettes som et mødested for områdets beboere, et større lokale der kan anvendes til fester og arrangementer, gæsteboliger, værksted, fælleskøkken, vaskeri mm.

Fælleshusets størrelse fastsættes i den konkrete lokalplan, men skal min. være 100-250 m². Kravet fastsættes i lokalplanen ud fra en betragtning om hvor mange boliger fælleshuset skal stå til rådighed for. Der kan i større boligområder opføres flere fælleshuse.

Fælleshuse er bebygget areal, men for at sikre at fælleshuse integreres i området må fælleshuse medregnes ved beregning af områdets fælles opholdsareal. 

 

Indretning af fælles opholdsarealer

Indretning af fælles opholdsarealer er afgørende for at boligområdet er behageligt at bo og færdes i. Sammenhængen mellem de enkelte boliggrunde og fri- og opholdsarealerne kræver mere bearbejdning tidligt i lokalplanprocessen. Hensigten er at opholdsarealerne gennem lokalplanen sikres en højere kvalitet, således at der er et godt udgangspunkt for at tage arealerne i brug til ophold.

I lokalplanen kan der fx stilles krav om:

  • Et godt flow gennem området via udlagte stier.
  • Beplantning og inventar som fx bænke langs stiforløb.
  • Indretning af fælles opholdsarealer med fx legeplads, grillområder, udendørs træningsfaciliteter, petanquebaner mm.
  • En forudbestemt beplantning af fælles opholdsarealerne.

Der vil være krav om, at der leveres en helhedsplan for indretningen af de grønne områder til brug for lokalplanlægningen.

 

Parkering

Parkering kan enten udlægges som en kombination af parkering på egen grund og fælles parkeringspladser, eller parkering kun som fælles parkeringspladser. Fælles parkeringspladser kan med fordel placeres som længdeparkering langs de interne vejforløb eller som mindre "parkeringslommer". Disse typer af parkering kan ofte via beplantning og udformning indpasses mere naturligt, evt. som en form for shared space.

Indrettes området med større parkeringspladser vil lokalplanen stille krav om at parkeringspladserne opdeles i mindre sektioner med buske og træer for at undgå 'parkeringsørkner' i boligområdet.

Parkering er en del af friarealerne, men ikke et opholdsareal.

 

Tæt-lav kompakt II

Fri- og opholdsarealer for disse boligområder skal overholde både de almindelige krav, kravene for tæt-lav kompakt I boligområder samt yderligere krav om,

  • Fælles parkering (ingen parkering på egen grund),
  • For større boligområder stilles krav om en større minimumsstørrelsen for fælleshuset.

 

Fælles parkering

I tæt-lav kompakt II områder må der kun etableres fælles parkering. Kravet sikrer at de private opholdsareal kan anvendes til at opholde sig på og som understøtter beboernes trivsel, fremfor at de private opholdsarealer anvendes til parkering.   

 

Større fælleshus

Fælleshuset for større boligområder som indeholder over 100 boliger skal fastsættes i den konkrete lokalplan, men skal min. være 250-400 m². Kravet fastsættes i lokalplanen ud fra en betragtning om hvor mange boliger fælleshuset skal stå til rådighed for. Der kan i større boligområder opføres flere fælleshuse.

Fælleshuse er bebygget areal, men for at sikre at fælleshuse integreres i området kan fælleshuse medregnes ved beregning af områdets fælles opholdsareal.