Bolig

Der findes tre forskellige boligtyper:

• Åben-lav boligbebyggelse
• Tæt-lav boligbebyggelse
• Etageboliger

Der er forskellige principper for opdeling af boliger for hhv. åben-lav, tæt-lav bebyggelse og etageboliger. Principperne fremgår af illustrationen herunder.

Åben-lav boligbebyggelse

Åben-lav bebyggelse kan opføres som fritliggende enfamiliehuse eller som friliggende tofamilieshuse.

For tofamiliehuse gælder det dog, at de skal være beliggende i et parcelhusområde. Ellers vil der i stedet for være tale om en etagebolig.

Tiny houses er et koncept som de seneste år har vundet fremgang som en alternativ måde at bygge og bo på. Tiny houses er et lille hus, som typisk har en størrelse på op til 50 m², men i mange tilfælde er det mindre. Et tiny house er en helårsbolig og hører under anvendelsen åben-lav bebyggelse. Tiny houses skal overholde bygningsreglementet for enfamiliehuse.

Det er intentionen at tiny houses kan realiseres inden for typologierne åben-lav og åben-lav kompakt. Det er svært at forudse hvor der kan opstå interesse for at realisere tiny house projekter. Ligeledes kan deres koncepter være forskelligartet og derfor passer de muligvis ikke ind i de fastsatte typologier. Svendborg Kommune ønsker at understøtte nye projekter for tiny houses og er positiv overfor at igangsætte kommuneplantillæg herfor pga. af konkrete projekter (dog ikke for enkelte boliger, men for boligområder).

Tæt-lav boligbebyggelse

Række-, kæde-, klynge- og dobbelthuse er boliger som er sammenbygget og som kun deler lodrette skel. 

Etageboliger 

Bebyggelse med vandret lejlighedsskel i 2 etager eller derover. 

Etagebyggeri har selvstændige boliger der ligger ovenpå hinanden i to eller flere lag. Der kan samtid være flere boliger for hver etage. Etageboligerne er forbundet via fælles trapper, altangange og lignende. 

Et tofamiliehus som ikke er placeret i et parcelhusområde vil også være en etagebolig. 

De bygningregulerende bestemmelser fastlægger bestemmelser for indholdet af de lokalplaner, der er en forudsætning for at give tilladelse til større bygge- og anlægsprojekter. Disse bestemmelser drejer sig især om, hvad et område må bruges til, og hvor meget og hvor højt der må bygges. I rammerne kan der også fastsættes andre typer af bestemmelser, f.eks. om størrelsen af friarealer og parkeringsarealer, hensyntagen til trafikstøj, bevaring af bebyggelse, detailhandel mv.

 

Bebyggelsesprocent

Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat i den enkelte boligramme.

Bebyggelsesprocenten er defineret som etagearealets procentvise andel af grundens areal, jf. bygningsreglementets beregningsregler.

For boligområder, hvor bebyggelsesprocenten i kommuneplanrammen er fastsat ud fra området som helhed skal der gennem lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser sikres, at bebyggelsesprocenten for området under ét ikke overskrides. Ved planlægningen kan enkelte delområder godt bebygges med en større bebyggelsesprocent, forudsat at området som helhed stadig overholder den samlet bebyggelsesprocent.

Den maksimale bebyggelsesprocent vil ikke nødvendigvis kunne opnås i lokalplanlægningen. F.eks. kan hensyn til regnvand, natur, koteforhold påvirke mulighederne for udnyttelsen af en grund og dermed den faktisk mulige bebyggelsesprocent.

Fælles friarealer

Fælles friarealer er arealer som ikke er bebygget eller udlagt til bebyggelse. Friarealerne omfatter fælles opholdsarealer, adgangs- og tilkørselsarealer, parkeringspladser mv. 

I lokalplaner skal der stilles krav om, at områder udlagt til fælles friarealer ikke kan medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten.

Der kan i særlige tilfælde fraviges fra dette, når det er begrundet i særlige arkitektoniske, miljømæssige, rekreative, energimæssige eller funktionsmæssige hensyn.

Etageantal

Det maksimale antal etager er fastsat i den enkelte boligramme.

Det maksimalt tilladelige antal etager er inklusiv tagetage og kælder, hvis kælderloftet ligger mere end 1,25 m over naturligt terræn. Se illustration herunder.

Er en kælder placeret ved niveauspring i terræn skal kælderen ikke medregnes som en etage, hvis der er tale om mindre frilægning i naturligt terræn, mens en større frilægning af kælderen (evt. som følge af en udgravning af terrænet), vil regnes som én fuld etage.

En ½ etage betragtes som en etage med udnyttelig tagetage. En ½ etage er typisk udformet som sadeltag, hvor trempelhøjden ikke overstige 1 m og eventuelle kviste må ikke udgøre mere end 50 % af taglængden. I lokalplanlægningen kan trempelhøjden fastsættes til en større højde på baggrund af lokale særlige forhold og lokal byggeskik.

Tagetage

Bestemmelserne om maksimal bebyggelsesprocent og maksimal etageantal kan overskrides ved nyindretning af beboelse i eksisterende udnyttelige tagetager (opført før 1/1 2009), ligesom der kan ses bort fra de heraf affødte opholdsarealkrav, såfremt forholdene betragtes som tilfredsstillende.

Bygningshøjde

Den maksimale bygningshøjde er fastsat i den enkelte boligramme. I enkelte tilfælde kan der være rammeudlæg som ikke indeholder en bygningshøjde, her gælder bygningshøjden efter anvendelsestypen som oplyst om under Generelle rammebestemmelser.

Højder måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles højder fra et eller flere fastsatte niveauplaner, jf. bygningsreglementet eller bestemmelser fastsat i lokalplanen herfor.

Varieret boligbebyggelse (tæt-lav og etageboliger)

Tæt-lav og etageboliger

Ved planlægning for større sammenhængende boligbebyggelser og etageboliger er det vigtigt, at sikre at bebyggelsen gives en varieret arkitektur. Dette gør et område mere spændende og giver det en karakter. 

Det kan fx være ved spring i facaden, forskellige tagformer og materialitet. 

Særligt ved mindre passager i bebyggelsen kan det medvirke til at gøre området mere indbydende og trygt at færdes i.

Modsat skal det tilstræbes, at undgå facader som syner lange og ensformige uden opbrud eller anden opdeling.

Ved lokalplanlægning kan der derfor stilles krav til bebyggelsens udformning af facader, tage og materialevalg mm. 

For tæt-lav boligbebyggelse gælder derudover et krav om, at der skal indarbejdes et facadespring på mindst 1,0 m pr. 3 boligenheder. 

For etageboliger gælder et lignende krav om facadespring på baggrund af en konkret vurdering i det enkelte tilfælde.

Hvis en etagebebyggelse udformes med altangange, må en altangang maksimalt give adgang til 3 boliger. 

Specielle bygningsdele

I lokalplaner kan kommuneplanens rammebestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, bygningshøjde og maksimalt etageantal overskrides med den del, der medgår til enkelte angivne bygningsdele, der er begrundet i særlige arkitektoniske, miljømæssige, rekreative, energimæssige eller funktionsmæssige hensyn.

Dette afsnit gælder for de områder, hvor der som uddybende beskrivelse af den specifikke anvendelse er angivet en anvendelse som 'Områder udlagt til boligformål i form af overvejende fritliggende enfamiliehuse'

Områder udlagt til boligformål i form af overvejende fritliggende énbolighuse skal fremstå som værende hovedsageligt bestående af åben-lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse, mens mindre dele af området eller enkelte ejendomme kan fravige herfra. Dog kan der ikke tilladeles opførsel af etageejendomme indenfor disse rammer.

Ved lokalplanlægning skal der stilles krav om, at området overvejende skal være i form af fritliggende énbolighuse udført som åben-lav boligbebyggelse. Det betyder, at mindre dele af området ved lokalplanlægningen kan fravige dette krav, fx ved planlægning for tofamiliehuse, dobbelthuse og tæt-lav boligbebyggelse.

Ved etablering af nye boliger i områder som allerede er bebygget og hvor der ikke lokalplanlægges for det enkelte boligbyggeri kan der opføres boligbebyggelse i form af både åben-lav og tæt-lav og med mere end 1 bolig, dog maksimalt 3 boliger.

 

I Svendborg Kommune er der et ønske om at understøtte en bæredygtig byudvikling gennem byfortætning og mere kompakte byer.

Der er et behov for at muliggøre mindre boliger på mindre grunde som et alternativ til klassiske parcelhusene og rækkehuse. Der er derfor tilført nye boligtyper i kommuneplanen. De nye boligtyper forventes ligeledes at understøtte lokale flyttekæder, så familier bosiddende i store parcelhuse og villaer, kan flytte i en mindre bolig, når børnene er flyttet hjemmefra. Her er det væsentligt, at der findes gode alternativer i lokalområdet. 

Der kan derfor i særlige tilfælde og på baggrund af en konkret vurdering i det enkelte tilfælde planlægges for Kompakte boliggrunde.

Kompakte boliggrunde opdeles tre kategorier:

• Åben-lav kompakt: Boliger i form af åben lav bebyggelse på min. 400 m² grunde.
• Tæt-lav kompakt I: Boliger i form af tæt-lav bebyggelse på min. 200 m² grunde.
• Tæt-lav kompakt II: Boliger i form af tæt-lav bebyggelse på min. 155 m² grunde.

Det er kun muligt at opføre kompakte boliger, hvis det er angivet under de særlige bestemmelser i den enkelte kommuneplanramme og på baggrund af en lokalplan. 

For at sikre at en mere kompakt by bliver velfungerende, behagelig og tryg med gode boliger og fri- og opholdsarealer, stilles der større krav til planlægningen og arealdisponeringen.

Der gælder særlige krav for planlægningen af kompakt som angivet under Generelle rammebestemmelser.