Lokalplanens formål og indhold

Lokalplanens formål

Lokalplanens formål er at give mulighed for udvikling af et blandet bolig- og erhvervsområde. Formålet er at balancere hensynet til bevaring af områdets historiske værdier med mulighed for en tidssvarende udvikling, med en udbygning, der respekterer fortiden, men samtidig er tilpasset fremtidens behov og kan indgå som en levende og integreret del af kvarteret. Lokalplanen vil muliggøre et nyt boligbyggeri med op mod ca. 9.500 etagemeter samt ny anvendelse i områdets eksisterende bebyggelse. Området forventes samlet at kunne rumme i omegnen af 90 boliger plus erhverv. Lokalplanens formål har især fokus på nedenstående temaer.

Forbedring af lokalområdet

Ny bebyggelse har til formål at forbedre området både visuelt og funktionelt, hvilket inkluderer at skabe et mere sammenhængende gaderum langs Kullinggade, at tilpasse ny bygningsskala til eksisterende bebyggelse i kvarteret og villaen mod Kullinggade samt at skabe en harmonisk og offentlig tilgængelig forbindelse mellem havnefronten og byen jf. Svendborg Kommunes planlægning for Svendborg Havn i øvrigt. Kvarterets fællesskab skal have adgang til havnens blå kant, der skal samle havnefronten og forbinde området til den bagvedliggende by. Byrum og forløb indenfor lokalplanområdet skal være med til at fremtidssikre en bedre sammenhæng fra Svendborgs historiske centrum og til vandet, samt give muligheder for ophold omkring vandet. 

Der skal planlægges for en tydelig åbning ved områdets adgangsveje med gode oversigtsforhold, og skabes kig til vandet, som er med til at give overblik. Der skal planlægges for en primær forbindelse via pladsdannelsen mellem de fredede historiske pakhuse, samt en visuel forbindelse til søterritoriet syd for Villaen fra Kullinggade.

Lokalt er det vigtigt at planlægge for forskellige byrum, mødesteder og forløb, der inviterer til ophold og giver mulighed for at beboerne kan komme hinanden ved. Et godt naboskab bygger på god visuel og tryg kontakt, hvor man kan se og ses af hinanden i de fælles fri- og opholdsrum, et godt boligliv, der understøttes af fælles faciliteter. Det er vigtigt med trygge uderum, hvilket bl.a. kan opnås med gode visuelle forbindelser og 'øjne på vejen'.

Det er hensigten med planlægningen at ny bebyggelse arkitektonisk skal være afbalanceret med lokalområdets sammenhængende og samtidig varierede helhed, og være med til at give bydelen et harmonisk og oplevelsesrigt udtryk. Mulighed for en varieret anvendelse skal desuden være med til at skabe oplevelsesrige byrum og der planlægges derfor for en variation af anvendelsesmuligheder ikke mindst for områdets fredede bebyggelse. Endelig skal det fredede områdes anvendelse understøttes af mulighed for at skabe en gangforbindelse fra Havnepladsen (via matrikel 7000Z) til Baagøe & Ribers Plads (matrikel 544a).

Bevarelse af et kulturmiljø og forankring i lokalhistorie

Der er i kommunens udviklingsstrategi fokus på Svendborgs kulturarv som grundlag for en fælles identitet. Ikke mindst i relation til Svendborgs havnemiljøer, hvor stærke traditioner, ny anvendelse og den synlige kulturarv smelter sammen. For lokalplanområdet skal der derfor bl.a. planlægges med udgangspunkt i områdets træskibshavn, havnebassinet og det tilknyttede kulturmiljø. 

”Vi vil videreudvikle Svendborg Havn i samspil mellem bl.a. erhverv, uddannelser og havnens historiske bygninger for at sikre et attraktivt miljø og en god balance mellem nyt og gammelt.”

”Vi vil styrke havnenes særlige maritime kulturarv som en vigtig del af Svendborg-egnens identitet og historie. Det skal blandt andet ske gennem bevaring, genanvendelse, samarbejder og aktiv formidling.”

Citat fra Udviklingsstrategi for Svendborg Kommune

Et overordnet formål er at bevare og respektere områdets kulturarv og historiske karakteristika. Dette inkluderer, at ny bebyggelse skal tage udgangspunkt i de eksisterende strukturer udgjort af de gule pakhuse, pladsen og villaen samt videreføre tømmerhallernes arkitektoniske udtryk i karakter, formsprog og materialitet. Ny bebyggelse skal integrere disse elementer, så områdets historiske træk og unikke kendetegn som fx områdets bolværk og pakhustypologi forbliver synlige og respekteres i lokalplanområdets fremtidige udtryk.

Det er planlægningens hensigt at skabe sammenhæng mellem de fredede bygninger på området og fremtidig bebyggelse i en visuel såvel som funktionel sammenhæng mellem attraktive boliger af høj kvalitet og områdets fremtidige erhvervs- og/eller kulturrettede aktiviteter. Ny bebyggelse skal derfor forankres i Svendborgs historie og kulturmiljøer og bidrage til områdets maritime identitet, materialitet og atmosfære. Ny bebyggelse skal sigte mod at skabe en harmonisk integration mellem ny og eksisterende arkitektur i kvarteret. Det betyder at ny bebyggelse i lokalplanområdet tilpasser sig den eksisterende, fredede bebyggelse og en generel tilpasning til kvarterets bygningers facader i proportioner og formgivning, så de harmonerer med omgivelserne og bevarer stedets identitet.

Tidssvarende udvikling

Udviklingen har til formål at tilføre området en tidssvarende og funktionel anvendelse og samtidig bevare de historiske træk. Dette skal stå på skuldrene af fortidens spor og udfoldes i ny bebyggelse og anlæg bl.a. i form af dynamiske facader og varieret ny bebyggelse. Derudover giver planlægningen mulighed for en gangbroforbindelse over ’Mudderhullet’ i havnebassinet fra matr. nr. 7000z til Baagøe og Ribers Plads matr.nr. 544a begge Svendborg Bygrunde. Formålet er at forbedre sammenhængningen i området og derved understøtte en ny anvendelse af pladsen.

En høj standard i udbygning af lokalplanområdet med god komfort er en vigtig parameter for at sikre området attraktive faciliteter, boliger og ikke mindst fri- og opholdsarealer. I takt med at befolkningen i byområderne vokser, spiller udformningen af byer og byområder en stadig større rolle for menneskers livskvalitet og sundhed. Ved indretning af opholdsarealer gælder, at jo mindre opholdsareal der udlægges, jo større vægt skal der lægges på de kvalitative krav i form af tilfredsstillende lys- og læforhold. Det er derfor hensigten at planlægge for velfungerende boliger med gode sol- og lysforhold, organiseret i et velindrettet område beskyttet både mod overophedning og vind. Området skal generelt indrettes med god tilgængelighed til veldisponerede fælles fri- og opholdsarealer jf. kommuneplanens retningslinjer og med en gennemtænkt disponering af adgang til områdets vej- og stisystem, affaldshåndtering, cykel- og bilparkering mv. så både let og tung trafik kan komme sikkert til og fra.

Klimahandleplanen

I Kommunens Klimahandleplan er havneudviklingsprojektet ”Den Blå Kant” ved og omkring Svendborg Havn det højest prioriterede område. Der er i den forbindelse igangsat første etape af projektet med en samlet højvandsbeskyttelse af havnebassinet, som også vil sikre lokalplanområdet, som del af den havnenære by, mod fremtidens havvandsstigninger. Den Blå Kant indeholder både en løsning til en stiforbindelse langs med havnebassinets indre havnekant samt en ydre stiforbindelse kombineret med en sluse som en del af en samlet højvandsbeskyttelse. På baggrund heraf er der i kommuneplan 2021-2033 i rammen for lokalplanområdet indskrevet krav om at der i forbindelse med lokalplanlægning, skal sikres offentlig adgang til kysten og Baagø og Ribers plads i overensstemmelse med de bærende værdier for Udviklingsplanen Fremtidens Havn. Ligeledes skal der arbejdes med offentlig adgang langs kysten, i overensstemmelse med den overordnede planlægning for Den Blå Kant. 

Havneområdet rummer store materielle og immaterielle værdier, herunder en meget rig kulturarv med mange fredede og bevaringsværdige bygninger. Den Blå Kant skal derfor gøre Svendborg Havn og de havnenære arealer robuste over for skybrud og stormflod. Samtidig skal den skabe forbindelse og byliv hele havnen rundt via stier, kajer, promenader og opholdsrum med rekreative aktiviteter og oplevelser.

Citat Klimahandleplan 2022

Kommunens Klimahandleplan identificerer kommende klimaændringer, herunder stigende vandstande, hyppigere skybrud, højere temperaturer og tørke. Dette kræver fokus på byens robusthed, herunder planlægning for håndtering af havvandsstigninger, intens regn og varmeperioder. Havnebassinets ydre forbindelse vil beskytte området mod højvande, men det er vigtigt at integrere løsninger i lokalplanområdet, der forbedrer områdets byklima og reducerer solens indvirkning, samtidig med at det håndterer kraftig regn. Klimahandleplanen sigter mod at opnå dette gennem naturbaserede og innovative løsninger, såsom regnvandsbede, skyggegivende træer og grønne facader og tage. Det overordnede formål med Klimahandleplanen er at skabe et behageligt udendørsklima i byområder under hedebølger samt at øge det grønne og blå element i byen til gavn for borgernes sundhed.

Det betyder, at klimatilpasningsprojekter gennemføres med tanke for samtidig at kunne skabe grønne og rekreative områder. En samtænkning der, hvor det er muligt, skaber flere kølige opholdsarealer, som befolkningen kan bruge i varme perioder. Områderne kan også bidrage til mere biodiversitet.

Citat Klimahandleplan 2022

Lokalplanens indhold

Anvendelse

Efter lukningen af Baagøe og Ribers Trælast har kulturmiljøets fremtid været usikker. Svendborg Kommunes Udviklingsstrategi har bl.a. fokus på havnens genanvendelse og for nærværende lokalplan i videst muligt omfang at planlægge for en variation af anvendelsesmuligheder ikke mindst for kulturmiljøets fredede bebyggelse. Lokalplanområdets anvendelse  skal støtte op om en aktiv, bæredygtig fremtid også for kulturmiljøet. Planen giver derfor mulighed for at områdets eksisterende bebyggelse kan anvendes til boliger over stueplan, virksomheder og anlæg, der kun påvirker omgivelserne i ubetydeligt omfang, så det kan integreres med boliger. Anvendelsen kan kun være i form af:

• Liberalt erhverv som kontorer i form af administration, advokat, revisor, arkitekt, ingeniør, datarådgivning o.l.
• Kulturelle formål i form af bibliotek, menighedshus, kulturformidling o.l. medborgerhus, museum, udstilling, galleri o.l.
• Sundhedsinstitutioner som klinikker i form af kiropraktor, læge, tandlæge, terapi o.l.
• Hotel / Vandrehjem o.l.
• Publikumsorienteret serviceformål som frisør, ejendomsmægler, rejse-, turist-, billetbureau o.l.

Dog må erhverv ikke indrettes over etager med beboelse.

For at skabe nyt liv i området er der givet mulighed for, at området er offentligt tilgængeligt og der er givet mulighed for en bedre tilgængelighed til området med en broforbindelse over Mudderhullet.

Lokalplanens sydlige område er i dag domineret af store tømmerhaller og planlægningen giver her mulighed for at nedrive hallerne for at give plads til ny bebyggelse i form af helårs boliger evt. med erhverv i stueetagen.

Bebyggelsens omfang og disponering

Planen opdeler lokalplanområdet i tre delområder, med tilpassede bestemmelser til de enkelte delområder jf. kortbilag 2. Mod nord definerer delområde A rammerne for områdets fredet bebyggelse og kulturarv. En mindre del af delområdets bebyggelse, er ikke fredet, men bevaringsværdigt og kan potentielt nedrives, hvilket vil give mulighed for at bygge nyt. Der er defineret et byggefelt 5 herfor jf. kortbilag 3.

Mod syd definerer delområde B rammen for ny bebyggelse henholdsvis mod Kullinggade og mod havnebassinet. Fire byggefelter fastsætter ny bebyggelses højde og tæthed samt afstandskrav til skel. Det er hensigten at ny bebyggelse langs Kullinggade skal have en naturlig sammenhæng til den eksisterende bebyggelse i Kullinggade som byhustypologi. Delområdets øvrige nye bebyggelse kan tillades en yderligere højde centralt på grunden, men skal trappes ned mod havnen i øst.

Mod nordøst er der desuden defineret et delområde C, der giver mulighed for en gangbro forbindelse over søterritoriet.

Bydelens skala og kontekst

Ny bebyggelse skal arkitektonisk og kvalitetsmæssigt tage udgangspunkt i områdets eksisterende bymiljø, kulturarv og historie og være med til at løfte den samlede oplevelse i en tidssvarende arkitektur, der samtidig forholder sig til områdets kontekst i skala og udtryk. 

I delområde B giver planen i højere grad mulighed for at bygge nyt med udgangspunkt i havnekajens store skalaer. Området ligger på første parket i den kystnære del af byzonen og ny bebyggelses påvirkning af kystlandskabet skal derfor jf. Planloven vurderes.

Ny bebyggelse er vurderet i forhold til højde, placering og volumen. Det er kommunens vurdering, at der kan placeres ny bebyggelse indenfor delområdets byggefelter med en maksimal højde svarende til den højeste eksisterende bebyggelse på Gasværkshavnen, der er placeret umiddelbart syd for lokalplanområdet. På Gasværkshavnen er der primært opført længehuse med en max højde på 2½-3 etager og tagryg i kote 17. Der er desuden opført en punktbygning med tagflade i kote 20.  Centralt i nærværende lokalplans delområde B gives derfor mulighed for at bygge højere end den øvrige bebyggelse med en maksimal højdekote på 19,8.

For at sikre en sammenhæng til nabokvarteret er det vigtigt, at ny bebyggelse mod Kullinggade i omfang og placering respekterer den eksisterende bebyggelses proportioner og indretning.  Det gør den ved at spejle og fortsætte gadens rytme og variationer med lodret opdeling indenfor klassiske proportioner og et klassisk formsprog med husdybder og taghøjder afstemt med kvarterets eksisterende bebyggelse.

Planlægningen af området søger derfor en sammenhæng der spejler nabobebyggelsen, så der kan opføres bebyggelse der i form og placering, forholder sig til den eksisterende bebyggelse langs delområdets kant.

Bydelens karakter, formsprog og udtryk

Ny bebyggelse skal tage udgangspunkt i lokalområdets eksisterende karakter, formsprog og udtryk. Det betyder ikke at ny bebyggelse skal kopiere den eksisterende, men indgå i samspil med kvarterets bebyggelse ved at gentage former, proportioner, detaljering, materialer og farveskala. Facadernes kompositioner er vigtige for denne sammenhæng, idet fx meget store vinduespartier uden opdeling vil savne lighedspunkter og sans for sammenhæng til stedets karakter og kontekst. Vinduer er bygningens øjne og deres proportioner og placering har en væsentlig indflydelse på bygningens karakter og udtryk, og lokalplanen har fx her til hensigt at sikre et samspil mellem nyt og gammelt. Tage er med til at sikre bebyggelsens sammenhæng i relation til hældninger, kviste, materialer og farver, men også i detaljen, hvor taget møder facaden eller afsluttes mod gavlen. Her er taget en væsentlig del af bebyggelsens samlede udtryk. Det er hensigten at ny bebyggelse skal gives et udtryk, der er tidssvarende, men afstemt med kvarteret i øvrigt og signalere tilsvarende høj kvalitet. Planen stiller derfor krav til bebyggelsens facadeudtryk, taghældninger, stil og materialer.

Et nyt voluminøst byggeri er i en kontekst som i Svendborg bymidte særligt vigtigt at detaljere og nuancere, for at nedbryde skalaen og sørge for at området ikke bliver altdominerende, ensformigt og uinteressant at færdes i. Derfor skal ny bebyggelse udformes med en harmonisk variation af proportioner og af materialer. Proportioner og materialer der understøtter en høj grad af struktur og som formår at gøre overflader levende, samt detaljeret og som kan matche områdets eksisterende detaljering, særligt i stueetagen, ved indgangspartier, opholdsområder mv.

​Kvarterets bebyggelse er mod vest karakteriseret ved typiske byhuse, med selvstændige og varierende facadeudtryk. Byhuse er typisk karakteriseret ved flere fælles træk, der adskiller dem fra forstæder eller landlige boliger. Byhusene er overvejende placeret tæt sammen, skulder ved skulder for at udnytte pladsen mere effektivt og mange er bygget i flere etager for at maksimere pladsen på en mindre grund. Det kan omfatte rækkehuse såvel som etageboliger. Byhusene i Kullinggade har foruden baghaver, små forhaver, der giver mulighed for en ’armslængde’ til det offentlige rum og gadens trafik. Samlet set er byhuse en integreret del af bymiljøet og tilbyder en livsstil, der er tæt forbundet med Svendborgs byliv og dens tilbud.

Bydelens udtryk er grundlagt i 1800-tallets udvikling af en relativ bred vifte af klassiske stilarter, der udviklede sig gennem århundredet. Det er karakteristisk for disse klassiske stilarter at de fastholder symmetri med et udtryk præget af harmoni i deres proportioner. Bygningernes proportioner er dannet ved vandrette og lodrette linjer som murpiller mellem vinduer og vandrette bånd som gesimser mm. der til sammen udgør bebyggelsens konstruktive helhedsindtryk. I en harmonisk facaderække vil man kunne se en sammenfaldende opdeling af facadens flader og murhuller, der vidner om dansk traditionelt håndværk.

Bebyggelsen er generelt karakteriseret af holdbare materialer som tegl og sten der bidrager til et solidt og varigt udtryk. Mange bygninger fra 1800-tallets periode var rigt dekoreret med detaljerede ornamentikker, herunder gesimser, karnapvinduer, friser og udskårne detaljer. Dette afspejlede især den sidste del af 1800-tallets smag for overdådighed og rig dekoration.

Lokalområdets udtryk er siden tilføjet bebyggelse i 1900-tallet, der fortsat karakteriseres af de symmetriske facader domineret af lodrette linjer. Dog blev dekorationer og detaljer mere simple og enkle og 1900-tallets murermestre opførte i højere grad huse med blank mur i flotte stik, der i sig selv var en dekoration. Området er dels præget af 1800-tallets pudsede facader i lyse jordfarver med enkelte bygninger i gul tegl og 1900 tallets blanke mur i rød tegl. Taghældninger er overvejende ca. 45° og ligeledes fortsat karakteriseret af rød tegl. Den primære bebyggelse i Svendborg bymidte er kendetegnet ved ikke at have altaner. Enkelte byggerier har mindre tilbagetrukne altaner. Altaner indenfor lokalplanområdet kan derfor være franske altaner eller indeliggende i tagflader.

Bebyggelsens udtryk og materialitet

Lokalplanområdets fredede bebyggelse skal bevares og respekteres i relation til bygningsfredning, kulturarv og historiske karakteristika. Ny bebyggelses arkitektoniske æstetik og materialitet skal kobles til eksisterende bebyggelses karakter og understøttes af robuste og bæredygtige valg. Lyse boliger med velfungerende indretning inde som ude er bærende for bebyggelsens og stedets kvalitet. En tilpasning af ny bebyggelse til lokalområdets eksisterende skala og kontekst samt karakter, formsprog og udtryk skal tage udgangspunkt i følgende fokuspunkter. Farver, former, stoflighed og lignende sanseindtryk skal søge at være med til at løfte oplevelsen af et byområde med kvalitet. Byhuse langs Kullinggade skal sikres sammenhæng med den eksisterende by i et varieret facadeforløb, med lodrette opdelinger og bearbejdede bygningsdetaljer samt en varieret kantzone. Denne kantzone skal give stueetagens boliger en naturlig og komfortabel overgang fra det offentlige gaderum til den private bolig. Lokalplanens bestemmelser om ny bebyggelses udtryk søger at sætte rammen for en hensigtsmæssig fremtidig sammenhæng med den eksisterende kontekst.

Kulturarv

Det er Slots- og Kulturstyrelsens vurdering, at de kulturhistoriske og arkitektoniske værdier for kulturarvsområdets pakhuse, den italienske villa og pladskontor samt pladsen herimellem, er af national interesse som i lige høj grad ligger i bygningernes indre som i det ydre. Styrelsen har derfor besluttet at bevaringen heraf bedst sikres gennem en fredning, som er tinglyst på ejendommen i 2019.

Anekdote:

Navnet optræder første gang i 1677. Navnet stammer fra gammeldansk Kulle, som betyder en afrundet bakketop. En anden forklaring er at navnet er opstået af Kiulling = Kylling, fordi byens fjerkræ havde adgang til de grønne marker ad stien her.

svendborghistorie.dk

Alle fredede bygninger er fredet både udvendigt og indvendigt og skal holdes i forsvarlig stand. Således at fredningsværdierne opretholdes. Tag, ydervægge, døre og vinduer skal som minimum være tætte og i orden. For fredede bygninger skal der søges om tilladelse til alle ændringer, ud over almindelig vedligehold, f.eks. at pudse en facade, ændre farve, lægge et tag om, udskifte vinduer eller døre eller ændre en plads, fjerne eller ændre på mur- og nagelfast inventar, såsom paneler og fliser. En bygningsfredning regulerer dog ikke anvendelsen af det fredede, men blot de fysiske elementer og genstande, der er omfattet af fredningen.

De to pakhuse placeret vinkelret på havnefronten, pladskontoret og villaen mod Kullinggade og den grusbelagte, lavtliggende plads mellem pakhusene, bolværket og villaen udgør til sammen en fortælling om en periode med handel og transport via de sydfynske vandveje. Den fredede bebyggelse må ikke udbygges yderligere. En mindre del af bebyggelsen i delområde A er ikke fredet og ny bebyggelse kan opføres indenfor byggefeltet jf. lokalplanens bestemmelser og kortbilag 3. Lokalplanen giver mulighed for at opføre en overdækning, indenfor et centralt placeret areal på pladsen jf. lokalplanens bestemmelser og kortbilag 5. En overdækning kræver dog samtidig en godkendelse af bygningsfredningsmyndigheden. En evt. overdækning skal i sit udtryk genskabe eksisterende tømmerskur placeret længst mod syd som vist på kortbilag 7, da denne har en formgivning og et udtryk i overensstemmelse med pladsens tidligere oplag af tømmer. 

Da formålet med fredning af Baagø og Ribers Plads bl.a. er at sikre pladsens fysiske karakter af havneoplagsplads, kan der i tilfælde af, at der er behov for afmærkninger eller lignende på pladsen, kun gives tilladelse hertil fra Slots- og Kulturstyrelsen.

For de to pakhuse knytter de bærende fredningsværdier sig i det ydre til bygningernes ubrudte, pudsede murflader opdelt af døre og lugeåbninger, stående på en pudset sokkel, og dækket af et teglhængt tag med store ubrudte flader taktfast opdelt af hejsekviste.

For de to pakhuse søges bevaret:

• at murerne er gulkalkede og gesimsbånd hvide
• at originale vinduer, døre og luger bevares og restaureres
• at vinduer er småsprossede med 6 ruder i hvert fag, dog undtaget lunettevindue
• at bræddeskodder bevares og evt. kan søges om at stå åben med nye vinduer bag
• at tagflader er halvvalmede og teglhængt

Hvis der kan opnås godkendelse fra bygningsfredningsmyndigheden, kan det overvejes, at der i tagfladerne kan tilføjes tagvinduer eller afskærmede vinduespartier evt. med indeliggende altaner, hvis de tilpasses pakhusets facader og begrænses i udstrækning.

Pakhus mod nord

Materiale fra analyse udarbejdet af ELGAARD ARCHITECTURE for Slots- og Kulturstyrelsen

Pakhus mod nord

Materiale fra analyse udarbejdet af ELGAARD ARCHITECTURE for Slots- og Kulturstyrelsen

I sydmuren mod pladsen ses to vinduer mellem hver dør/luge med fast takt: 2-1-2-1-2-1-2. I nordmurer ses næsten samme takt 2-1-2-1-2-1-1 + lunettevindue mod vest

Pakhus nord med lunettevindue (længst til højre)

Pakhus nord med lunettevindue (længst til højre)

Pakhus mod syd

Materiale fra analyse udarbejdet af ELGAARD ARCHITECTURE for Slots- og Kulturstyrelsen

Pakhus mod syd

Materiale fra analyse udarbejdet af ELGAARD ARCHITECTURE for Slots- og Kulturstyrelsen

Pakhus mod syd: Vinduer, dør- og luger er placeret taktfast efter rytmen: 6-1-6 mod pladsen og seks døre/luger med et vindue imellem mod syd 1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1, hvor der i 1800-tallet har været kajplads.

For pladskontoret knytter de bærende fredningsværdier sig i det ydre til de grundmurerede flader opdelt af dannebrogsformede vinduer på en pudset sokkel og dækket af et pyramideformettag med ubrudte flader og en enkel skorstenspibe i toppen.

Det toetagers pakhus op ad pladskontoret er stærkt fornyet og derfor ikke medtaget i fredningen. Bygningen er dog bevaringsværdig og vurderet til en SAVE værdi 3. 

For pladskontoret søges bevaret:

• at murerne er gulkalkede med sort sokkel og afsluttet af en enkel gesims
• at originale murhuller bevares
• at alle originale vinduer og døre bevares og restaureres.
• at taget er med rødt, teglhængt helvalmet tag
• at taget er afsluttet med en spinkel, muret skorstenspibe

Visualisering af pakhusenes facader år 1900, af pladskontoret med tilstødende bebyggelse og af den italienske villa er udarbejdet ELGAARD ARCHITECTURE for Slots- og Kulturstyrelsen i forbindelse med styrelsens fredning.

Visualisering af pakhusenes facader år 1900, af pladskontoret med tilstødende bebyggelse og af den italienske villa er udarbejdet ELGAARD ARCHITECTURE for Slots- og Kulturstyrelsen i forbindelse med styrelsens fredning.

For villaen (Konsul Ribers Villa) mod Kullinggade knytter de bærende fredningsværdier i det ydre sig til den røde blankmur, stukornamenterne, de oprindelige vinduer og de murede skorstenspiber.

Den italienske villas placering vidner om stedets fortælling før Kullinggade blev omlagt i 1960’erne og endnu før Skattergade blev overskåret af jernbanen til Odense i 1876. Oprindelig var havnens tømmerplads tilknyttet Baagøes købmandsgård i Møllergade, men i 1883 fik konsul Riber opført villaen med haveanlæg på havnen, efter han havde giftet sig med J.P. Baagøes datter Kristine Baagøe.

Anekdote:

Da Svendborg endelig fik den første Bane til Odense, var det foruden at være noget nyt for Befolkningen tillige af en overvældende Betydning for Byen; thi Banegaarden byggedes paa den gamle Klosterplads, og selve Banelegemet førtes over tre Gader, Langestæde, Skattergade og Brogade. SVENDBORG BYS HISTORIE, samlet og udarbejdet af Johannes Olsen, inspektør ved Svendborg amts museum.

For villaen mod Kullinggade søges bevaret:

• at murerne er i blank rød mur med facadeelementer i puds, herunder fuget sokkel, rundbuede vinduesindramning, pilastre og hovedgesims.
• at vinduesrytmen er 1-3-1, med bredere vinduer mod øst end mod vest og at kviste følger de tre midterste vinduer lodret
• at taget er skiferklædt og helvalmet

Villaen ligger i dag ikke parallelt med Kullinggade, da gaden førhen havde et andet forløb. Villaen var tidligere omkranset af et stort haveanlæg, der karaktermæssigt adskilte den fra de andre bygninger på pladsen. Haveanlæg i 1880'ernes Danmark var præget af en række planter, der passede til tidens stil og æstetik. Den sene del af 1800-tallet faldt sammen med det, man kalder "den naturalistiske" eller "den romantiske" stil i haverne, hvor man forsøgte at efterligne naturens egen skønhed. Her benyttede man især planter, som roser – især gamle roser som damaskroser og gallicaroser blev dyrket i formelle rosenbede, og pæoner – kendt for deres store, smukke blomster som ofte blev brugt i både formelle og mere vilde anlæg. Desuden benyttede man kaprifolie – en populær duftende klatreplante og vedbend (Hedera helix) – ofte brugt til at dække mure og skabe en romantisk, frodig effekt. Endelig blev der i denne periode også introduceret flere eksotiske planter til danske haver som følge af stigende import og have-interesse, og man eksperimenterede med sorter, der kunne overleve i det danske klima.

Syd for villaen har planlægningen til hensigt at tillade en lommepark, der kan være med til at fortælle om det haveanlæg, der oprindeligt har været tilknyttet den italienske villa. Et haveanlæg skal derfor sammen med forhaverne mod Kullinggade være med til visuelt at binde an til 1880'ernes romantiske og naturalistiske haver med hensyn til indretning og plantevalg. Det er desuden hensigten at lommeparken giver mulighed for ophold.

Materiale fra Praksis Arkitekters analyse

Materiale fra Praksis Arkitekters analyse

Materiale fra Praksis Arkitekters analyse

Materiale fra Praksis Arkitekters analyse

Fotoet viser en tydelig opdeling af pakhusgrunden med de to gule pakhuse, haveanlægget med den karakteristiske villa, og de sammenbyggede lader og skure.

Baagøe og Ribers Plads blev tidligere defineret af de to pakhuse, villaen, bolværket, pladskontoret samt en tidligere bindingsværksbygning. På billedet ses Kullinggade som den er i dag. Der står i dag blot et takstræ tilbage mod Kullinggade umiddelbart sydvest for den italienske villa.

Infrastruktur

Veje og stier

I T-krydset umiddelbart syd for lokalplanområdet mellem Kullinggade, Valdemarsgade og Færgevej er der en del trafik til havnen og bymidten. T-krydset er et af bymidtens ’ankomstpunkter’ og et vigtigt område i forhold til trafikafviklingen i bymidten. Kullinggade har derfor en vigtig rolle for lokalområdets infrastruktur ikke blot for bydelens beboere men også for besøgende.

I forbindelse med Svendborg Kommunes udvikling af Den Blå Kant langs Svendborg Havn, er det besluttet at anlægge en forbindelse for gående på en mole langs vandet. Beslutningen om ikke umiddelbart at udvide denne forbindelse til at omfatte cyklister beror på en vurdering af, at det er mest hensigtsmæssigt at cyklister fortsat skal færdes på Brogade og Kullinggade og videre langs cykelrute 8. I forbindelse med udarbejdelse af ’Den blå kant’ er der derfor foreslået en opgradering af Brogade og Kullinggade for cyklister.

For at opnå en velfungerende infrastruktur indenfor lokalplanområdet skal der tilvejebringes vej- og stiforbindelser samt parkeringsarealer jf. kortbilag 5. Vejlinje A skal give adgang til områdets fremtidige bebyggelse for beboere, brugere og trafikanter inkl. renovation, brand- og redningskørsel. For at kunne indrette delområde A som blandet byrum med pladsdannelse, promenade og gode forbindelser skal områdets trafik fungere i et “shared space” der tillader gående, cykler og motoriseret kørsel på strækningen defineret af vejlinje A samt sideveje hertil. Det er hensigten at trafikken skal foregå på områdets lette trafikanters præmisser. Hvis vejlinje A og B ikke kan realiseres med adgang til delområde B, på baggrund af fredningsinteressen, kan vejlinje C give adgang til delområde B. Områdets stier skal give god forbindelse til vandet jf. kortbilag 5. Bygherre har i forbindelse med planlægningen tilbudt en udbygningsaftale omhandlende en broforbindelse fra Baagøe og Ribers Plads til Havnepladsen, som er nærmere beskrevet under redegørelsesafsnit om Infrastruktur.

En vejstrækning syd for pakhusene kan med fordel udformes som klimavej, med håndtering af overfladevand væk fra eksisterende bebyggelse, så pakhuset sikres i forbindelse med kraftige regnhændelser.

Det anbefales at områdets fredede plads renoveres med diskret fastlæggelse af en overgang mellem pladsen og villaen i forbindelse med en vejføring. Vejføringen skal indgå i et ’Shared space’ med en indretning, der har til hensigt at minimerer adskillelsen mellem trafikanter og ikke anvender traditionel opdeling med fx kantsten. Vejføring fra områdets nordlige indkørsel skal kunne håndtere alle trafiktyper i et område, som trafikanterne skal deles om. Det kræver en god balance mellem tung trafik, cyklister, fodgængere og bilisters adfærd for at lykkedes på en tryg og sikker måde. 

Adgang

Overkørsler til lokalplanområdet er fastlagt med udgangspunkt i områdets to eksisterende ind- og udkørsler. Dog giver lokalplanen mulighed for at anlægge en ny, ind- og udkørsel fra Kullinggade via portåbning i ny bebyggelse.  En udbygning af området, betyder at trafikmængden ind og ud af området øges, hvilket medfører at ind- og udkørsler fra Kullinggade til lokalplanområdet skal sikres tilstrækkelige oversigtsforhold til Kullinggade for samtlige trafikanter. For at opnå en myndighedsgodkendelse af ind- og udkørsler skal de udformes, så trafikanter kan passere hinanden sikkert og uden risiko for ventende biler på Kullinggade. For at give adgangstilladelse til lokalplanområdet, er det nødvendigt at nedlægge offentlige parkeringspladser på Kullinggade for at sikre tilstrækkelige oversigtsforhold. 

I forlængelse af kommuneplan 2021-2033 og efter politisk ønske skal der i forbindelse med lokalplanlægning, sikres offentlig adgang til kysten og Baagø og Ribers Plads i overensstemmelse med de bærende værdier for Udviklingsplanen Fremtidens Havn. Ligeledes skal der arbejdes med offentlig adgang langs kysten, i overensstemmelse med den overordnede planlægning for Den Blå Kant.

Ud mod vandet skal en havnepromenade anlægges for at sikre det maritime miljøs sammenhæng mellem Baagøe og Ribers Plads og havnebassinet, samt give mulighed for sammenhæng til en forbindelse for gående nordfra. Områdets afgrænsning mod havnebassinet skal gives en maritim kant afsluttet i sten eller træ i forlængelse af det fredede bolværk. Forbindelser for gående skal være med til at forbinde byens liv med havnen og give kvarterets beboere og gæster adgang til Baagøe og Ribers Plads og områdets blå natur. Langs vandet skal der derfor etableres en promenade der forbinder lokalplanområdet med havnebassinets ’Blå kant’ jf. udviklingsstrategien for ’Fremtidens Havn’. 

Svendborg Kommune har konkret vurderet, at en offentlig adgang til lokalplanområdet ikke forringer bygherres udbygningsmuligheder af området, da (rest)ejendommen forventelig vil kunne udnyttes på en økonomisk rimelig måde. Det vurderes desuden at områdets veje og stier kan anses for fællesanlæg, der skal betjene flere ejendomme indenfor lokalplanområdet og at den offentlige adgang til stierne ikke medfører overtagelsesforpligtigelse, jf. planlovens §48 stk. 2.

Parkering

Lokalplanområdets to delområder skal hver især kunne håndtere parkering i overensstemmelse med kommuneplanens parkeringsnorm.  På den fredede plads kan to definerede områder anvendes til parkering på terræn jf. bilag 5. Det er vigtigt at hele pladsen ikke anvendes som parkeringsplads og dermed ikke kan danne grundlag for et levende byliv. For delområdet mod syd kan der anlægges parkeringskælder, hvis grundens forhold tillader det.  

Hvis kommuneplanens foreskrevne parkeringsarealer ikke kan fremskaffes på grund af bestående bebyggelse eller grundens størrelse eller form, kan kommunalbestyrelsen på baggrund af en vurdering af bymidtens rumlighed i særlige tilfælde tillade, at nogen af parkeringspladserne ikke realiseres inden for lokalplanområdet. Det kræver dog at ejendommens ejer finder plads på en anden grund i nærmiljøet og p-pladserne tinglyses på ejendommen eller at ejer yder bidrag til kommunens parkeringsfond. Svendborg Kommunes parkeringsfondsmidler skal anvendes til anlæg af et tilsvarende antal offentlige parkeringspladser i bymidten. Det betyder at realisering af et projektforslag jf. lokalplanen forudsætter, at man enten nedbringer antallet af boliger, opnår dispensation fx ved indbetaling til p-fonden eller finder mulighed for parkering på en anden matrikel. Afstanden til parkeringspladser skal med udgangspunkt i områdets karakter af tæt by have en nærhed, der kan siges at være i rimelig sammenhæng med ejendommens placering.

Fri- og opholdsarealer/ubebyggede arealer og beplantning

For at sikre velfungerende friarealer fastlægger lokalplanen friarealers omfang, anvendelse og vedligeholdelse, herunder terrænregulering, hegnsforhold og beplantningsforhold i øvrigt samt belysning af veje og andre færdselsarealer.

Områdets friarealer skal være med til at styrke områdets karakter. Gode åbninger og sammenhæng til havet skal prioriteres bl.a. med en 'udsigtskile' på tværs af lokalplanområdet fra Kullinggade til havnen. Samtidig skal beplantning være med til at give området en mere grøn identitet samt skabe læ og skygge til opholdsarealer. Lokalplanområdets placering ved havnen kan forårsage en del vind mellem bygningskroppene. Bebyggelsens facadespring og drejning skal sammen med friarealernes beplantning imødekomme opholdsarealers mulighed for læ. Nedenstående vejledende principielle vindsimulering viser med gul, hvor der overvejende vil være udfordringer med vind på friarealerne.

Det gule områder vil være mest udsat for vind både fra vandsiden i øst og over tage fra vest.

Det gule områder vil være mest udsat for vind både fra vandsiden i øst og over tage fra vest.

Overgangszoner mellem eksisterende terræn og nye hævede flader skal udformes, så bebyggelsens plinter ikke stikker visuelt ud. En plint under ny bebyggelse kan hæves til kote 3, men må ikke få bebyggelsen til at fremstå massiv og afvisende, men skal placeres og dimensioneres med en glidende overgang fra top til bund for at skabe en god harmoni og sammenhæng med områdets øvrige bebyggelse og friarealer. Overgangszonen kan udformes i et landskab med trin og/eller beplantning etc. der tilsammen løfter friarealernes herlighedsværdier. Det er vigtigt at en overgangszonen, sammen med bebyggelsens nedtrapning mod havnebassinet såvel som Kullinggade, skal være med til at indpasse bebyggelsen i kystlandskabet, både i forhold til oplevelsen af kystlandskabet på afstand og den nære oplevelse af bebyggelsen fra havnebassinet.

Håndtering af overfladevand

Lokalplanen skal være med til at sikre området mod oversvømmelser fra skybrud. Der stilles derfor krav om et samlet system for lokalplanområdet, der kan håndtere kraftige regnhændelser. Dog kan et system deles i to jf. lokalplanområdets delområde A og B. Løsninger til lokal afledning af regnvand skal i den forbindelse håndtere overfladevand og være et aktivt værktøj for at mindske belastningen af udledningen til havnen. Der skal i den sammenhæng tages højde for områdets høje grundvandsspejl.

Regnvandsløsninger skal primært være synlige og have et rekreativt udtryk. Analysen anbefaler terrænnære løsninger, på den østlige del af lokalplanområdet mod havnebassinet, udenfor et evt. kælderområde. For at give områdets beplantning bedre vækstbetingelser kan regnvand med fordel tilbageholdes og genbruges til vanding.

Planlægningen giver mulighed for at anlægge en plint under bebyggelsen i delområde B. En plint vil hæve terrænet væsentligt og der vil fremtidigt kunne løbe overfladevand fra plinten mod det eksisterende og fredede pakhus mod syd. Områdets eksisterende forhold, skaber allerede i dag en lavning langs pakhusets sydfacade, hvor overfladevand kan opstuve og eventuelt medføre skade på bygning. Afløb for regnvand skal udføres, så bortledning eller vandansamling ikke medfører risiko for skader på bygninger eller bygningsdele eller andre ulemper. Overfladevand skal holdes på egen grund og afstrømning fra en plint skal håndteres væk fra nabogrunden syd for lokalplanområdet. Det skal derfor sikres at overfladevand ledes væk fra pakhuset og nabogrunden og effektivt mod havnebassinet.

Bynatur

Havneområder kan have beplantning, hvor planter som marehalm, strandasters, strandkål og strand-mandstro kan trives. Disse planter er tilpasset det salte miljø og kan ofte ses langs kystområder. Havneområder kan også inkludere anlagte områder med prydbuske og planter, der er valgt for deres dekorative egenskaber. Dette kan omfatte arter som strandrosen og tamarisk. Det er muligt at plante fx æbletræer ved kyster, men man skal være opmærksom på saltvandseksponering og vindforhold. Nogle sorter kan håndtere moderat eksponering for salt og kan derfor være mere velegnede til kystområder. Mod Kullinggade er klassiske klatre- og haveplanter oplagt som vist på projektforslagets visualisering nedenfor.

Anbefalinger

Vind kan være en udfordring ved havnen. Man bør overveje at plante træer tilstrækkeligt tæt på bebyggelse til at give dem vindbeskyttelse. Alternativt kan man plante vindbrydende hegn for at mindske vindens påvirkning. I havneområder kan tørke og vind medføre, at jorden tørrer hurtigt ud. Man bør sørge for at sikre tilstrækkelig vandingsforhold, for at understøtte beplantningens vækstforhold og kan overveje at tilbageholde regnvand til vanding og anlægge bede med jordforbedring samt tilføje organisk materiale eller gødning jævnligt for at forbedre jordstrukturen og næringsindholdet.

Mod Kullinggade er der i den smalle overgangszone til vejmatriklen mere gunstige vilkår for beplantning op ad facader jf. projektforslagets visualisering nedenfor. 

Grundejerforening

En grundejerforening skal samle lokalplanområdets ejendomme, varetage dens medlemmers interesser og stå for drift og vedligeholdelse af områdets private sti- og fællesveje, fællesarealer og fællesanlæg. Grundejerforeningens vedtægter skal tinglyses når der er mere end én ejer i området.

Hvis den nybyggede del (delområde B) udskilles fra den fredede del (delområde A) kan der indgås aftale om at etablere 2 grundejerforeninger.