Forhold til anden lovgivning og planlægning

Lokalplanen skal udarbejdes i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur. Nedenstående overskrifter er et udsnit af kommuneplantemaer, som er relevante for nærværende lokalplan. 

Byudvikling og bosætning

Grundlaget for lokalplanens udarbejdelse er de bærende værdier, strategier samt den overordnet struktur besluttet i Kommuneplan 2021-2033. Planområdet er udlagt som en kategori 1 i boligrækkefølgeplanen. Det betyder at området er prioriteret og kan planlægges for. 

Svendborg Kommune ønsker at prioritere udviklingen af Svendborg bymidte og specifikt lokalplanområdets attraktive og centrale placering ved havnen. Lokalplanen skal understøtte udviklingen af Svendborg bys:

• udviklingspotentialer og fx planlægge for øget bosætning,
• eksisterende kvaliteter og fx omdanner og udvikler byområdet med respekt for kulturarven
• turisme, erhverv og offentlige service og fx integrere området i udvikling af bydelens infrastruktur.

Lokalplanen skal være i overensstemmelse med områdets aktuelle boligbehov og behov for en blandet boligsammensætning.  

Erhverv og Turisme

Turisme

I kommuneplanens afsnit om turisme sættes kommunens stedbundne værdier og potentialer i fokus for arbejdet med turisme. Herunder er det et mål at turisme også skal understøtte det gode liv for kommunens borgere. Lokalplanen skal understøtte udvikling og vækst jf. kommunens turismestrategiske såvel som erhvervspolitiske indsatser. Svendborg Kommune ønsker at understøtte turisme i forbindelse med udvikling af det gode liv for lokalområdets borgere. Bymidten og havnens udvikling skal ske i samspil med kommunens andre indsatser inden for kultur, fritid, det maritime, natur og friluftsliv. Lokalplanen fokuserer på aktiviteter i kyst og lokalområdet som understøtter intentioner om rekreativ anvendelse, oplevelser og aktiviteter jf. områdets kulturmiljø og kommunens udviklingsplan for ’Fremtidens Havn’. Planlægningen giver mulighed for erhverv, der samtidig har fokus på at undgå fremtidige miljøkonflikter i forbindelse med omdannelse af det tidligere erhvervsområde, for at understøtte en god udvikling og synergi mellem erhverv og bosætningen.

Produktionsvirksomheder

Der er ikke registreret produktionserhverv indenfor en radius af 500 meter fra lokalplanområdet. Omgivende virksomheder med miljøgodkendelse i havneområdet.:

• Petersen & Sørensen Motorværksted A/S på Frederiksø
• J, Ring-Andersen Værft A/S
• DLG/FAF
• Færgerne
• Busterminal

Øvrige virksomheder er ikke underlagt miljøgodkendelse og udøver en begrænset miljøpåvirkning.

Ny bebyggelse indenfor lokalplanområdet vurderes ikke at ville begrænse virksomheders drift og produktion.

Detailhandel

Lokalplanområdet ligger umiddelbart udenfor afgrænsning af bymidtens detailhandelsstruktur og lokalplanområdet kan ikke anvendes til detailhandel.

Den kystnære del af byzonen

Lokalplanområdet ligger i den kystnære del af byzonen og er derfor omfattet af Planlovens §16, Stk. 5. I redegørelsen til lokalplanen for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal der gøres rede for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Herunder skal bygningshøjder vurderes med henblik på

• at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed,
• at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen,
• at der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havnen, og at offentligheden sikres adgang til kysten.

Ny bebyggelse er vurderet i forhold til højde, placering og volumen. Det må forventes at ny bebyggelse vil fremstå med et mere massivt udtryk end områdets eksisterende bebyggelse i forhold til højde og volumen. Det er Svendborg Kommunes vurdering, at der kan placeres ny bebyggelse indenfor delområde Bs byggefelter med en maksimal højde svarende til højeste eksisterende bebyggelse på Gasværksgrunden, der er placeret umiddelbart syd for lokalplanområdet. På Gasværksgrunden er der primært opført længehuse med en max højde på 2½-3 etager og tagryg i kote 17. Der er desuden opført en punktbygning med tagflade i kote 20. Pakhuset på Havnepladsen mod nord har ligeledes tagryg i kote 20 og lokalplanområdets bebyggelse placeres mellem Havnepladsens pakhus og gasværksgrundens silo kontorbygning. Lokalplanen giver mulighed for at ny bebyggelse kan skabe en ny byfront mod havnebassinet.

Havnebassinet er et mindre havnerum og det er vigtigt at ny bebyggelse ikke kun vurderes i forhold til byens overordnede skyline, men også relaterer sig til Søndre Havns lille skala.

For at opbløde bebyggelsens skala og sikre sammenhæng til det nære kystlandskab stiller lokalplanen krav til bebyggelsens nedtrapning mod havnen og mod Kullinggade for at sikre en glidende overgang til bebyggelsens omgivelser.

Bebyggelse mod havnen skal derfor, ud over at trappe ned, have spring i sin facadelinjer for at give bebyggelsen et opbrudt forløb. Bebyggelsens plint kan hæves til kote 3, men skal bearbejdes med en maksimal 75° afslutning, for at fremstå mindre voluminøs og med en skala, der er tilpasset havnebassinets skala og menneskelige dimensioner.

Havnebassinet med eksisterende tømmerlader

Et broanlæg i delområde C vil, fra sundet, kun i ringe grad blive synligt i kystlandskabet. Fra kysten vil et anlæg primært få en visuel betydning for strandgrundene i Kullinggade og kan i et vist omfang
hæmme udsynet til havnebassinet alt efter hvilken placering der vælges. Et broanlæg placeret tæt ved strandgrundenes kystlinje i kote1-2 vil i mindre grad være synlig fra kysten, mens et anlæg placeret væk fra kystlinjen har behov for en højere bro, der vil være mere synlig fra kysten.

Geologi og grundvand

Det geologiske underlag for lokalplanområdet er moræneler. Området ligger lavt, hvilket betyder at grundvandet er tæt på eksisterende terræn.

Planen er ikke i konflikt med grundvandsinteresserne. Aktiviteter indenfor planområdet skal derfor ikke tage særlig hensyn til grundvandet, derudover er formålet med planen at muliggøre boligbyggeri, offentligt og kulturelle formål herunder i de fredede pakhuse. Disse aktiviteter udgør som udgangspunkt ikke en risiko for forurening af grundvandet.  

Anvendelse og miljø

Lokalplanområdets anvendelse fastlægges til blandet erhvervs- og boligformål. Boligerne skal anvendes til helårsboliger. Der gives mulighed for tæt-lav bebyggelse og etagebebyggelse jf. kommuneplanens principper for boliger. Lokalplanen specificerer den nærmere erhvervsanvendelse. Butikker kan ikke tillades, da lokalplanområdet ligger udenfor bymidtens afgrænsning af detailhandel. For samtlige områder gælder, at der kun må udøves virksomhed til og med miljøklasse 2, som omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og vil kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Lokalplanen skal sikre, at bebyggelse og primære opholdsarealer placeres og indrettes så beboerne og brugerne i nødvendigt omfang skærmes mod støj og anden forurening fra trafikanlæg, virksomheder, tekniske anlæg mv.

Arkitektur og skiltning

I Svendborg bymidte stilles der krav til lokalplanlægningen om vurdering af hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning for ny bebyggelse.

Udgangspunktet herfor er skilte- og facade lokalplan nr. OO1. 290 for Svendborg by, der fortsat vil omfatte lokalplanområdet for den bebyggelse, der vender mod Kullinggade. Herunder byggefelt 1 og 5 jf. kortbilag 3.

Lokalplanen skal desuden sikre kommuneplanens generelle bestemmelser om skiltning for erhverv i forbindelse med en bolig. Skiltning skal være diskret og må ikke ændre områdets karakter af beboelse. Skilte skal placeres på eget areal og ingen del af skiltningen må gå ud over matrikelgrænsen.

I øvrigt henvises til skilte- og facadelokalplan nr. OO1. 290.

Fri- og opholdsarealer

Ved lokalplanlægning skal det sikres, at der udlægges fælles friarealer. Opholdsarealer skal være regulære arealer, opholdsegnede og have rekreativ karakter, der gør dem anvendelige til ophold, leg og andre rekreative aktiviteter. Opholdsarealer og adgangen til disse skal indrettes således, at de kan benyttes af personer med handicap, og indrettes under hensyntagen til tilfredsstillende lys- og læforhold.

Ved nybyggeri og ombygninger til boligformål skal lokalplanen fastlægge et udendørs opholdsareal på grundlag af en konkret vurdering af områdets karakter og tæthed. Der kan både være tale om fælles opholdsarealer og private opholdsarealer. Ved indretning af opholdsarealer gælder, at jo mindre opholdsarealer der udlægges, jo større vægt skal der lægges på de kvalitative krav i form af tilfredsstillende lys- og læforhold.

Parkering

Lokalplanområdets fællesarealer skal i forbindelse med nybyggeri, samt ændret anvendelse, give mulighed for parkeringspladser i overensstemmelse med parkeringsnormer i tillæg 2021.17 til kommuneplan 2021-2033. Parkeringsnormen for boliger ændres heri på baggrund af analyser, og fastsættes for boligbebyggelse til 1 p-plads pr. bolig, dog 0,8 parkeringsplads pr. bolig under 85 m² bruttoareal.

Klimatilpasning

Svendborg Kommune skal vurdere hvordan klimaforandringer vil påvirke lokalplanområdet og give mulighed for udvikling af området ud fra at mindske risiko for klimapåvirkninger mest muligt for lokalplanområdet.

Temperaturstigninger i byen bør undgås, da de igangsætter en kontinuerlig ophobning af varme. Højere temperaturer kan føre til fysisk ubehag og et stort energiforbrug til mekanisk køling. Områder med mange belagte overflader absorberer varmen i løbet af dagen, og temperaturen stiger derfor, sammenlignet med omkringliggende land- og vandområder, så byen vil fremstå som en varmeø. Varmeøeffekten kan sammen med flere og varmere hedebølger medføre forringelser af menneskers livskvalitet og kan resultere i øgede private og offentlige udgifter til energiforbrug og sundhed. Temperaturstigninger kan reduceres med bynatur.

Øget nedbør og ekstremregn samt havvandsstigning og hyppigere stormfloder vil i stigende grad udfordre Svendborg bys fysiske miljø. Prognoser fra Kystdirektoratet viser, at der er forventning om, at havet stiger op til 56 cm i løbet at de næste 100 år for det sydlige Fyn og Klimatilpasningsindsatser skal helhedsvurderes, med henblik på at sikre samspil mellem kloakker, vandløb, søer og havet. 

I analyse af Svendborg by for lokalplanområdet er der fokus på havvandsstigninger og lokalplanen skal bl.a. være med til at sikre at servicemålene for kloak systemet overholdes. Der er udarbejdet en samlet plan for håndtering af havvandsstigninger i Svendborg havn jf. udviklingsplanen ’Fremtidens Havn’.

Svendborg Havn er dog udsat for oversvømmelse både fra højvande og fra kraftig regn. Svendborg Kommune har derfor gennem flere år arbejdet med at finde de rette løsninger, der samlet kan beskytte byens værdier og samtidig bevare den nære kontakt mellem land og vand.

Områderne i den sydlige del af havnen er lavtliggende og derfor i særlig høj risiko for oversvømmelse ved højvandshændelser. Det drejer sig om arealer omkring Havnepladsen, Brogade, Kullinggade, havnebassinet og Gasværkskajen.

Projektet højvandsbeskyttelse for havnebassinet vil beskytte lokalplanområdet mod havvandsstigninger i forbindelse med en ydre moleløsning mod Svendborg Sund jf. Svendborg Kommunes Stormflodsbeskyttelse af Søndre Havn i Svendborg.

Projektet for havnebassinet har til formål at forebygge fremtidige oversvømmelser fra havet op til kote 2,5m og på sigt 3m for et samlet geografisk område ved Gasværkskajen, Kullinggade, Havnepladsen og Brogade.

Det betyder at der ikke er behov for at lokalplanen stiller yderligere krav til højvandsbeskyttelse. Den ydre højvandsbeskyttelse vil være en kombination af moler og en sluseport over havnebassinet ydre værker. Projektet forventes realiseret i 2027.

I forbindelse med Den Blå Kant projektet har det været påpeget at anlæg til højvandsbeskyttelsen samtidig skal skabe en bedre tilgængelighed til havnens områder og bagland inkl. Baagøe og Ribers Plads, som skal åbnes op for offentligheden jf. områdets kommuneplanramme i Kommuneplan 2021-2033. Derfor giver lokalplanen mulighed for, at der kan anlægges en fodgængerforbindelse i form af en bro over vandet fra Havnepladsen via matrikel/litra 7000z til Baagøe og Ribers Plads samtidig med forbindelsen via højvandsbeskyttelsen til Gasværkskajen. Denne forbindelse indgår ikke i højvandsbeskyttelsen. 

Overfladevand

Lokalplanområdet ligger med faldende terræn mod havnebassinet mod øst. Det skal sikres at en udledning af overfladevand ikke skaber en ophobning af miljøfremmede stoffer i havnebassinet. Områdets overfladevand kan udledes til havnen under forudsætning af, at der kan opnås en udledningstilladelse fra Svendborg Kommune.  Områdets bebyggelse skal derfor undgå miljøskadelige stoffer, der kan aflejres til bebyggelsens omgivelser.

Svendborg Vand & Affald A/S står for kommunens vandforsyning, spildevandshåndtering og affaldshåndtering og tekniske anlæg og forsyning administreres efter kommunens til hver en tid gældende planer herfor.

Knap 80 % af lokalplanområdets arealer er i dag befæstet. Der er samtidig, grundet beliggenheden tæt på havet og områdets lave terræn, registreret et terrænnært grundvand indenfor det meste af lokalplanområdet. Mod havnebassinet er grundvandet registeret mindre end en meter under terræn og det vurderes derfor ikke muligt at nedsive overfladevand. Bygherrers rådgiver har udført en vandhåndteringsanalyse i forbindelse med lokalplanprocessen, som vurderer, at der frem mod år 2100 vil være en stigning af grundvandsstanden, så afstanden fra terræn til grundvand vil blive mindre. Analysen vurderer at en fremtidig parkeringskælder vil være placeret delvis under normal grundvandsstand. I forbindelse med etablering af parkeringskælder, skal man derfor være opmærksom på opdriftssikring og vandtætning af kælderen, da der ikke kan forventes tilladelse til lokal sænkning af grundvandet. Grundet områdets ringe nedsivningsevne og det terrænnære grundvand, vil der sandsynligvis også skulle etableres omfangsdræn omkring sokler for at holde disse og gulve i stueplan tørre.

Bynatur er med til at håndtere byens klimaudfordringer, både i forhold til fordampning af overfladevand, forebyggelse af overophedning, reduktion af støv og støj samt løft af byens rumlige og visuelle forhold. Planloven tilsigter at understøtte biodiversitet samt forebygge udledning af drivhusgasser, forurening af luft, vand og jord samt støjulemper. Bynatur spiller her en vigtig rolle og lokalplanen skal sikre at området vil komme til at rumme mere bynatur. Bynatur kan med fordel samtænkes med områdets håndtering af overfladevand.

Kommuneplantillæg

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen ift. maksimal bebyggelsesprocent, bygningshøjder og parkeringsnorm. Der er derfor  udarbejdet et kommuneplantillæg 2021.17 som sikrer, at der er overensstemmelse mellem lokalplan og kommuneplan. Tillægget indarbejdes i Kommuneplanen ved revision heraf. 

Gældende lokalplaner

Lokalplanområdet er omfattet af gældende lokalplan 001.290 Facade og skilte lokalplan. Lokalplan 290 stiller krav om en bygningsdybde på 10 m mod Kullinggade, men i denne lokalplan er der givet mulighed for byggeri langs Kullinggade på op til 11,0 meter.

En fremtidig broforbindelse over Mudderhullet i lokalplanens delområde C vurderes at kunne indeholdes indenfor havnebassinets kommuneplanramme, 01.01.R3.816 - Rekreativt område Mudderhullet/Træskibshavn. Rammen giver mulighed for rekreative formål i form af lystbådehavn.

Ophævelse af lokalplan

Eksisterende lokalplan 283– For et område syd for Havnepladsen er fra 1996 og er gældende for havnebassinet. Lokalplanen blev udarbejdet i forbindelse med etableringen af en sejlskibsbro. 

Med Kommunalbestyrelsen vedtagelse af nærværende lokalplan nr. 689, ophæves lokalplan nr. 001.283 for den del af lokalplanområdet, der er omfattet af lokalplan nr. 689, delområde C.

Servitutter

Ejere og bygherrer er selv ansvarlige for at sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler og ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres inden jordarbejder påbegyndes.
Ved udarbejdelsen af lokalplanen er der registreret følgende servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Svendborg Kommune påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler.

Følgende 13 servitutter er tinglyst på matr. nr. 544a Svendborg Bygrunde:

1. 09. 1902 Dok om benyttelse mv.
2. 02. 1905 Brandmur.
3. 10. 1989 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Vedr. 544 b.
4. 12. 1995 Dok om fjernvarme/anlæg mv. Vedr. 544b.
5. 03. 1997 Dok om fjernvarme/anlæg mv.
6. 04. 1997 Dok om tilslutningspligt til fjernvarme.
7. 10. 1997 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv.
8. 02. 1998 Lejekontrakt med A/S Baagøe & Riber til 1/4 2010 se akt lyst påtegn. om ny hal 8/9
9. 04. 2009 Dok om benyttelse mv.
10. 10. 2013 Deklaration om vilkår for lystbådeanlæg.
11. 05. 2015 Deklaration om vilkår for lystbådeanlæg
12. 12.2019 Bygningsfredning med omgivelser
13. 08.2017 Deklaration om vilkår for bade- og bådebro (Kullinggade 27)
14. 01.2021 Deklaration om vilkår for bade- og bådebro (Kullinggade 25)
15. 04.2014 Deklaration om vilkår for bade- og bådebro (Kullinggade 23)
16. 02.2014 Deklaration om vilkår for bade- og bådebro (Kullinggade 21)
17. 02.2013 Deklaration om vilkår for bade- og bådebro (Kullinggade 19)

Aflysning af servitutter

Der er i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen gennemført en servitutundersøgelse for de inden for lokalplanområdet lyste servitutter.

Der er ikke servitutter, der er vurderet uforenelig med denne lokalplan, men der er servitutter der er vurderet overflødige og aflyses i henhold til Planlovens § 15, stk. 2, nr. 17, se § 13.

Servitut 1, 2 og 3 aflyses i forbindelse med vedtagelse af denne lokalplan.

Ad 1. Vedrører tilladelse til beboelse i et loftsrum på matr.nr. 546. Matr.nr. 546 er inddraget under matr.nr. 544a og den omtalte bygning indeholder ikke beboelse i dag. Servitutten bortfalder ved vedtagelse af planens bestemmelser.

Ad 2. Vedrører en mur i skel mellem matr.nr. 545 og matr.nr. 546. Begge matr.nr. er inddraget under matr.nr. 544a. Servitutten bortfalder ved vedtagelse af planens bestemmelser.

Ad 3. Vedrører eksisterende spildevandsanlæg. Påtaleberettiget Svendborg Spildevand A/S. Servitutten er ikke i strid med lokalplanen. Svendborg Spildevand A/S har påtaleretten. Der kan efter nærmere forhandling med grundejer evt. tinglyses dispensationsaftale i forhold til deklarationen, så der kan tillades at der bygges nye boliger og parkeringskælder.

Ad 4. Vedrører fjernvarmeledning til forsyning af matr.nr. 547, Kullinggade 27, intet tinglysningsrids. Påtaleberettiget Svendborg Fjernvarme A.m.b.a. Servitutten er ikke i strid med lokalplanen.

Ad 5. Vedrører medlemskab af Svendborg Fjernvarme A.m.b.a. Påtaleberettiget Svendborg Fjernvarme A.m.b.a. Servitutten er ikke i strid med lokalplanen.

Ad 6. Vedrører tilslutningspligt til Svendborg Fjernvarme. Påtaleberettiget Svendborg Fjernvarme A.m.b.a. Servitutten er ikke i strid med lokalplanen.

Ad 7. Vedrører pumpestation til kloakanlæg. Påtaleberettiget Svendborg Spildevand A/S. Servitutten er ikke i strid med lokalplanen. Deklarationen skal ved ændring af kloakledninger erstattes af en ny vedr. en evt. fremtidige kloakledning over grunden, som skal etableres i forbindelse med, en midlertidige pumpestation på ejendommen.

Ad 8. Vedrører lejekontrakt forhold mellem ejere af matr.nr. 544a og A/S Baagøe & Riber omhandlende hal. Påtaleberettiget A/S Baagøe & Riber. Servitutten kan slettes af påtaleberettigede.

Ad 9. Vedrører ret til at benytte areal på matr.nr. 544a for ejeren af matr.nr. 547, Kullinggade 27, samt tilladelse for ejeren af matr.nr. 547 til at benytte adgang til bådebro. Påtaleberettiget ejeren af matr.nr. 544a. Servitutten er ikke i strid med lokalplanen.

Ad 10. Vedrører vilkår for tilladelse til lystbådeanlæg. Påtaleberettiget Kystdirektoratet.  Servitutten er ikke i strid med lokalplanen.

Ad 11. Vedrører vilkår for tilladelse til lystbådeanlæg. Påtaleberettiget Kystdirektoratet. Servitutten er ikke i strid med lokalplanen.

Ad. 12 Vedrørende fredning af Pakhus mod syd, Pakhus mod nord, Pladskontor og Villa. Hertil kommer tilhørende plads med bolværk. Servitutten er ikke i strid med lokalplanen.

Ad. 13-17 Vedrørende vilkår for private bådebroer. Ændringer kan medføre indgreb i ejendomsretten.

CittaSlow

Svendborg Kommune opnåede i 2008, som den første danske kommune, medlemskab af den internation­ale Cittaslowbevægelse.

Ved at være en del af Cittaslow, har Svendborg Kommune forpligtet sig til, at planlægge og udvikle kommunen med udsyn, kvalitet og omtanke.

Vi skal bruge de moderne og teknologiske løsninger på en kreativ måde, med afsæt i de lokale særpræg, traditioner og historien.

Svendborgs lokale særpræg, traditioner og historie er forankret i naturen, landskaberne, det maritime, det kulinariske, de velbevarede historiske bygninger, de snoede gader og de levende landsbyer, et aktiv foreningsliv, en stærk høj- og friskole tradition, masser af kulturtilbud, levende havnemiljøer, smukke landskaber - og uanset hvor du er, så er det hele tæt på.

Svendborg Kommune ønsker med sit medlemskab af Cittaslow, at skærpe opmærksomheden omkring de mere bløde værdier af vores tilværelse, ved at vægte parametre som livskvalitet, eftertænksomhed, nærvær og fordybelse. Det er desuden hensigten at Svendborg Kommune ved at satse på en miljømæssig, social og økonomisk bæredygtig udvikling sikrer, at kommunen er og forbliver et attraktivt sted for nuværende og kommende borgere samt erhvervsliv og turister.

Bæredygtig byfortætning og strategi for overgang mellem bymidte og havn (2010)

I udvikling af Svendborgs centrale bymidte samt omkringliggende nærområder er det vigtigt at vægte behovet for rekreative og grønne rum, som bymidten i dag er underforsynet med. Lokalplanen skal være med til at styrke bymidtens byrum med fokus på den rekreative anvendelse, oplevelser og aktiviteter. Hvilket bl.a. kan ske via begrønning og ved at skabe nærhed til vandet.

Generelt har tilgængeligheden og nærheden til natur og naturoplevelser stor betydning for bosætning og sundhed. Natur og naturoplevelser giver borgerne et sundere og rigere liv i form af motion og rekreation. Byens grønne og blå strukturer udgør byens mønster og havnen byens omdrejningspunkt. Sammen skal de skabe en robust og klimatilpasset by, fremme et sundt og aktivt hverdagsliv og være et levested for dyr og planter.

Lokalplanen skal bidrage med at understøtte sammenhængende havneområder, skabe sammenhængende frirum og etablere grønne og blå korridorer i form af havnepromenade, træer, grøfter, regnbede og grønne stier. Lokalplanen skal desuden være med til at forbedre forholdene for gående og cyklende. Den skal derfor prioritere nemt og sikker transport til fods, på cykel og i bil - og at det er nemt at skifte mellem de enkelte transportformer ikke mindst i samspil med udviklingsplanen for ’Fremtidens havn’.

Forbindelser i og mellem bydele får byen til at hænge sammen fysisk, socialt og visuelt. Et område, der er fysisk opkoblet med andre områder, giver mulighed for møder på tværs af sociale og kulturelle skel. Her inviteres alle til at gøre brug af området, samtidigt med at der skabes en forbindelse for beboerne i området til andre bydele. Ved at kombinere stiforbindelser med andre funktioner som fx klimatilpasning og attraktive udearealer, kan der opnås merværdi i forbindelse med byudvikling, samt arbejdes for at mindske bilafhængigheden, ved at sikre gode cykel- og gangforbindelser for at sikre fremkommelighed og tilgængelighed.

Bæredygtighedsstrategi 2020:

”Svendborg Kommune prioriterer offentlig transport, cykelstier og etableringen af landsbyklynger, som kan styrke infrastrukturen og bidrage til attraktive og mere bæredygtige lokalområder med kvalitet i boliger og friarealer.”

Lokalplanens planlægning for og godkendelse af parkeringspladser skal ske med udgangspunkt i parkeringsstrategi 2020 og kommuneplanens parkeringsnormer.

Bosætningsstrategi 2020

En blandet boligmasse giver borgere med forskellig baggrund mulighed for at mødes i nærmiljøet, hvilket kan være med til at øge sammenhængskraften i området. Det giver også mulighed for at flytte indenfor samme område, når boligbehov ændrer sig, så fx børnefamilier kan blive boende indenfor samme bygning eller område ved familieforøgelse. Bygherre ønsker at give mulighed for etageboliger for både ejer og lejer. Svendborg Kommune stiller ikke krav om almene boliger i området.

Natur- og friluftsliv strategi 2019-2030

Langs Kullinggade løber den nationale cykelrute Østersøruten – rute 8, der indenfor kommunen strækker sig over 77km. I samme linje løber lokale rekreative cykelruter Svendborg Rundt og Frugtruten på 22 km.

Rekreativ vandresti Øhavsstien løber indenfor kommunegrænsen 33 km fra Fjællebroen over Egebjerg bakker gennem Svendborg forbi lokalplanområdet. Syd for lokalplanområdet ved Færgegården ligger en kommunal badestrand på knap 1000 m². Øhavsstien forbinder lokalplanområdet med stranden.

Grønne og blå områder i byen og beplantning i tæt tilknytning til boligernes friarealer kan have en rekreativ værdi for området, og bidrage til byens skybrudssikring, sænke temperaturen i byen og styrke biodiversiteten.

Lokalplanområdets friarealer skal opfylde en række nære funktioner, der er med til at understøtte kommunens natur- og friluftsstrategi. Der skal indtænkes mødesteder med sol og læ i kombination med øvrige understøttende funktioner som fx tilgængelig cykelparkering. Attraktivt placerede udearealer bidrager til, at flere opholder sig i byens rum, hvilket samtidig kan medvirke til at øge trygheden i byen. Endelig giver nære friarealer med mødesteder og plads til leg og ophold mulighed for lokale fællesskaber, og der opstår nemmere ejerskab og ansvarsfølelse til friarealer, der har gode adgangsforhold for brugerne.  

Svendborg Kommune må ikke vedtage planer, der kan skade arter eller naturtyper, der er på udpegningsgrundlaget for Nature 2000- områder, eller yngle- og rasteområder for arter på EU’s habitatdirektivs bilag IV. Alle planer og projekter skal derfor vurderes i forhold til, om de kan skade Natura 2000-områder eller strengt beskyttede arter på direktivets bilag IV.

Natura 2000

Thurø Rev er placeret 6 km mod sydøst fra lokalplanområdet og udgør det Natura 2000 område der ligger tættest på lokalplanområdet. Natura 2000 området vurderes ikke at blive påvirket af udviklingen indenfor lokalplanområdet.

Habitatbekendtgørelsen §6

I habitatsbekendtgørelsen er opført dyre- og plantearter, hvor Danmark har særligt ansvar for at kræve streng beskyttelse - de såkaldte bilag IV-arter. Der skal træffe foranstaltninger, der sikrer de nævnte arters naturlige udbredelsesområde.

Svendborg Kommune har ikke registreret bilag IV-arter i området. På grund af arealets placering og hidtidige anvendelse som erhverv er det Svendborg Kommunes vurdering, at området ikke er levested for bilag IV-arter.

Fredede- og naturbeskyttede områder

Svendborg havn udgør et byreservatområde med natur- og vildtreservater og er oprettet for primært at undgå jagt i bynære områder. Lokalplanområdet vurderes ikke at påvirke byreservatet.

Lokalplanområdet har på den modsatte side af Svendborg Sund udsigt til Skansen, som er et særligt værdifuldt kommunalt naturområde. Lokalplanområdet vil ikke påvirke Skansen, der samtidig udgør en herlighedsværdi for lokalplanområdets fremtidige beboere og brugere.

Kirkebeskyttelseslinjer 

Fra Sankt Nicolai Kirke går en 300 m kirkebyggelinje. Kirkebyggelinjen som er tilknyttet Naturbeskyttelseslovens § 19, har til formål at beskytte kirker, mod at der opføres bebyggelse, som hindrer indblik og udsyn til kirken.

Da karakteren af bebyggelsen omkring kirken, er defineret af tæt bymiljø vurderer Svendborg Kommune at et kommende byggeri indenfor kirkens 300 m beskyttelseslinje er undtaget. 

Havplan

Lokalplanens delområde C indgår i Danmarks Havplan under Natur- og Miljøbeskyttelsesområde (N) – N85, hvor Svendborg Sund er udpeget som vildtreservat. Vildtreservater oprettes ved bekendtgørelse med hjemmel i jagt og vildtforvaltningslovens § 33, stk. 1. for at beskytte og ophjælpe landets vildtbestande og sikre raste- og fødesøgningsområder for trækkende fugle. Formålet med afgrænsningen af vildtreservatet er at sikre Svendborgsund, Thurø Sund og Thurø Bund som jagtfrit område af hensyn til rastende vandfugle og områdets bynære beliggenhed.

Det vurderes ikke, at en ny broforbindelse i Mudderhullet over havnebassinet vil have indvirkning på havplanens udpegning som jagtfrit område, da det er bynært. Det vurderes ikke at en mindre broforbindelse i Mudderhullet vil have en påvirkning på fuglene, grundet det mindre areal som broforbindelsen vil udgøre.

Miljøforhold 

En gangbro i delområde C over havnebassinet vil blive udført som en åben konstruktion, som kun vil få ringe indflydelse på havnens eksisterende strøm. Det vurderes ikke at en mindre broforbindelse over havnebassinet vil have en påvirkning på vandmiljøet.

Jordforureningsloven

Der er registreret et mindre olieudslip i den nordvestlige del af grunden. Området ligger udenfor de områder, hvor der opføres ny bebyggelse.

Skal der foregå andre bygge- og anlægsarbejder, herunder gravearbejder for kloak eller lign. Skal der forinden indhentes en vurdering af om arbejdet udløser pligt om § 8 tilladelse.

Lokalplanområdet er områdeklassificeret hvilket betyder, at der ved bortskaffelse af jord er anmelde- og analysepligt. Ved opstart af et byggeprojekt må det forventes, at der skal udføres yderligere forureningsundersøgelser.

Ejeren eller brugeren skal sikre sig, at de øverste 50 cm jord af det ubebyggede areal ikke er forurenet eller, at der er etableret varig belægning på arealet jf. Lov om forurenet jord.

Ejeren eller brugeren skal ud fra de oplysninger, de kender, selv tage stilling til, om kravet er opfyldt eller om der skal foretages nærmere undersøgelser.

Hvis der under et bygge- og anlægsarbejde opstår mistanke ved syn eller lugt om jordforurening, skal arbejdet standses og Svendborg Kommune kontaktes.

Drikkevandsinteresser

Planområdet ligger i et område ud mod Svendborg Sund, som er udlagt som område med begrænsede drikkevandsinteresse. Der er ingen reelle drikkevandsinteresser så tæt på Sundet. Nærmeste vandværksboring ligger omkring 1 km inde i land. Der er omkring 340 m til område med særlig drikkevandsinteresse, OSD og omkring 710 m fra planområdet til et indvindingsopland til vandværket.

Kulturmiljø

Kulturmiljøer er af stor værdi for Svendborg by og kulturmiljøet Købmandsgården Baagøe & Riber i Kullinggade indgår som et delelement, der er med til at give Svendborg Havn den store bredde i de bevarede kulturmiljøer. 

Lokalplanområdet er en del af kulturmiljøet 'Købmandsgården Baagøe og Riber i Kullinggade'. Området omfatter havnebassinets tilstødende matrikler med den tidligere Baagøe & Ribers Plads og området omkring Det Gule Pakhus i nord. Mod syd grænser området op til gasværket, og mod vest er det afgrænset af Kullinggade. Mod nord grænser det op til Brogades baghuse. Baagøe & Ribers Plads huser både pakhuse, lagre, administrationsbygning/ villa samt bolværk og havnepladsareal, der tidligere var privat havn for Baagøe & Riber. Det gamle træbolværk er overvejende inddækket af en stenkastning, men langs områdets fredede havneplads er der stadig en mindre del af det oprindelige bolværk. Længst mod nord omfatter miljøet Det Gule Pakhus, en nyere bygning, der er bygget i samme stil som pakhuset, og den bagvedliggende parkeringsplads.

Lokalplanen skal være med til at bevare og synliggøre byens unikke købstadsmiljø med fokus på kulturmiljøet og kulturarven i området. Det er Svendborg Kommunes overordnede mål, at:

• de bærende bevaringsværdier i kulturmiljøet Købmandsgården Baagøe og Riber i Kullinggade bevares og synliggøres som eksempel på kornpakhuse fra 1800-tallets kornsalgstid og den efterfølgende transformation til købmandsgård og trælasthandel,
• kulturmiljøet, hvis de oprindelige aktiviteter afvikles, kan overgå til nye byfunktioner under hensyntagen til områdets bevaringsværdier,
• den særlige matrikelstruktur mellem Kullinggade og Mudderhullet bevares,
• udviklingen indenfor kulturmiljøet sker på baggrund af stedets kvaliteter, særpræg og lokal identitet

Kulturarv

I 2018 blev de to pakhuse, pladskontoret, villaen og den tilhørende plads med bolværk på Baagøe og Ribers plads fredet.​ Formålet med fredningen er at sikre opretholdelsen af Baagøe & Ribers Plads som et hovedværk i dansk erhvervsbyggeri, et vidnesbyrd om en købmandshandel af national betydning og i særdeleshed om en innovativ storkøbmands virksomhed under den såkaldte kornsalgsperiode i 1800-tallet.

Bebyggelsens værdi er bl.a. dokumenteret ud fra en lokal synsvinkel i Svendborg Museums dokumentationsprojekt og bog Østers og havregrød, Købmandsgården Baagøe & Riber i med- og modgang gennem 265 år fra 2011. Herudover ud fra en regional synsvinkel i Langelands Museums bog Fem Havne - Den industrialiserede havns opkomst og udvikling på Sydfyn og Øerne fra 2005, samt ud fra en national synsvinkel i form af registreringsprojektet og bogen Industrisamfundets havne 1840-1970, bygninger, miljøer og bevaringsværdier på danske havne fra 2008 udført af Odense Bys Museer for Slots og Kulturstyrelsen; bekræftet og understreget af Det Særlige Bygningssyns indstilling i forbindelse med områdets fredningsforslag i 2017.

Pladsen mellem pakhusene på Baagøe og Riber-grunden har historisk set været brugt til oplag. Historiske billeder og tegninger viser tømmerstabler formet som omvendte pyramider.

Brugen af pladsen bør tage hensyn til den historiske brug og indrettes, så pladsens åbne karakter stadig er tydelig, men i overensstemmelse med ovennævnte kan der være mulighed for et let og yderst begrænset byggeri i skala og materialitet som tømmerstablerne eller træladerne. Ændringer kræver tilladelse fra bygningsfredningsmyndigheden.

Formålet med fredning af Pladsen med bolværk, er derfor at fastholde karakteren af havneoplagsplads på området mellem villaen, de to pakhuse og havnefronten og at bevare bolværket i træ. De bærende fredningsværdier er derfor knyttet til bolværket og grusbelægningen, så områdets fysiske karakter af havneoplagsplads sikres.

Lokalplanen har til hensigt at bevare bydelens lokale kulturmiljø, fredet område og sammenhængskraft, som vurderes at være med til at understøtte byens fællesskab og identitet, som et levende, maritim kulturmiljø. Lokalplanen giver i delområde C mulighed for en broforbindelse for gående fra Havnepladsen (litra 7000z) til Baagøe og Ribers plads. Delområdet er placeret i umiddelbar forlængelse af kulturmiljøet og en forbindelse skal have en positiv indvirkning på området med mulighed for at binde det sammen, skabe liv og fremkommelighed til Købmandsgården Baagøe og Riber.

Planlægningen sikrer at ny bebyggelse i arkitektoniske virkemidler skal hente inspiration fra de linjer, udtryk, farver og materialer, der findes i eksisterende bebyggelse i kvarteret. 

Bygningsfredningsloven

Indenfor lokalplanområdet er der fredet bebyggelse og anlæg, som bygningsfredningsloven varetager.

Loven har til formål at værne landets ældre bygninger af arkitektonisk, kulturhistorisk eller miljømæssig værdi, herunder bygninger, der belyser bolig-, arbejdes-, og produktionsvilkår og andre væsentlige træk af den samfundsmæssige udvikling.

Ved lovens administration lægges der vægt på, at de bygninger, der er fredet, får en hensigtsmæssig funktion, der under hensyntagen til bygningernes særlige karakter tjener til deres opretholdelse på længere sigt. Der er i lokalplanen defineret rammer for bebyggelsens anvendelse og fredningsværdier, som skal varetages jf. bebyggelsens fredning. Lokalplanen vurderes ikke at svække de fredet bygninger, men giver mulighed for at tilføre nyt liv til dem, via ændret anvendelsesmuligheder. 

Kulturministeriet vejleder med henblik på at sikre, at bygningsfredningsinteresser tilgodeses i administrationen af planloven, byfornyelsesloven og tilsvarende lovgivning og Slots- og Kulturstyrelsen skal godkende arbejder på områdets fredede bygninger og anlæg.

Lokalplanområdet er udlagt til blandet bolig- og erhverv i kommuneplanen og betragtes som et område til blandede byfunktioner hvorfor Planlovens § 15, stk. 2, nr. 26 finder anvendelse. Bestemmelsen forudsætter, at støjpåvirkningen ikke skal vurderes i skel, men alene indendørs og på udendørs arealer, og at der skal ske isolering mod støj af ny boligbebyggelse.

Beregninger der ligger til grund for vurdering af områdets støjforhold, er foretaget ved hjælp af programmet SoundPLAN ver. 9.0. Der er for de enkelte virksomheder og alle færger udført beregning i punkter ved forventede bygningsfacader og udendørs opholdsareal i lokalplanområdet.

Der er fastlagt to beregningspositioner, valgt ud fra en vurdering af, hvor støjbidraget fra virksomheder og færger vil kunne være kritisk i forhold til facader og udendørs opholdsarealer i lokalplanområdet.

Støjniveaukonturer er summeret for alle virksomheder og færger.

Trafikstøj

Ved nybyggeri eller ændret anvendelse skal det sikres, at Miljøstyrelsens grænseværdier for trafikstøj kan overholdes.

Konkret må grænseværdien for vejtrafikstøj på 58 dB overskrides under forudsætning af, at det sikres at:

• Alle udendørs arealer, der anvendes til ophold i umiddelbar tilknytning til boligerne, har et støjniveau lavere end 58 dB. Det samme gælder områder i nærheden af boliger, der overvejende anvendes til færdsel til fods (fx gangstier, men ikke fortove mellem boligen og vejen), og
• Udformningen af boligernes facader sker, så der er et støjniveau på højest 46 dB indendørs i sove- og opholdsrum med åbne vinduer (fx med særlig afskærmning uden for vinduet eller særligt isolerende konstruktioner), samt
• Boligerne orienteres, så der så vidt muligt er opholds- og soverum mod boligens stille facade og birum mod gaden.

Beregninger af lokalplanområdets påvirkning af støj konkluderer, at det hovedsageligt er trafikstøj, der kan overskride den tilladte støjgrænseværdi. Bebyggelsen mod Kullinggade skal derfor sikres mod overskridelse af det tilladeligt støjniveau.

Støj fra vejtrafik vil, ved facaden langs Kullinggade, potentielt være ca. 60 dB og dermed højere end Miljøstyrelsens vejledende støjgrænseværdi for boliger (58 dB). Facader langs Kullinggade skal derfor indrettes med særlig støjisolering, så der sikres et tilladeligt støjniveau indendørs, også med åbne vinduer.

Støjbidraget fra færgerne, når disse ligger ved kaj, vil jf. bygherrens udarbejdede støjanalyse være ca. 36-40 dB på hverdage i dag-, aften- og natperioden. Støjbidraget vil være lidt mindre lørdag og søndag, også i aften- og natperioden.

Det er en forudsætning for at få en ibrugtagningstilladelse, at det dokumenteres at de til enhver tid gældende støjgrænser overholdes.

Virksomhedsstøj

Erhvervsområdet (01.01.E1.114) umiddelbart syd for planområdet, er et område udlagt til erhverv og med specifik anvendelse til kontor og serviceerhverv. Området omfatter et kajområde (gasværkskajen), som benyttes af to virksomheder Svendborg Bugser og Rederiet Helle Stevns. Ved kajen ligger 2-4 slæbebåde fortøjet, som er meget sjældent i brug. Brug af området vil fremover forekomme som i dag, og forventes i fremtiden, ikke at udgøre en væsentligt støjkilde.

Støjbidraget fra de enkelte virksomheder på havnen vil i alle perioder (dag, aften og nat) på såvel hverdage som lørdag og søndag være lavere end Miljøstyrelsens vejledende støjgrænseværdi gældende for anvendelse til blandet bolig og erhverv. Dette gælder ved såvel bygningsfacader som på udendørs områder omkring bebyggelsen.

Indenfor lokalplanområdet må erhverv ikke påføre boligernes facader eller udendørs opholdsarealer en støjbelastning, der overstiger 55/45/40 dB(A) for hhv. dag/aften/nat.

Miljøstyrelsens vejledende støjgrænseværdi gældende for anvendelse til blandet bolig og erhverv vurderes at kunne overholdes alle steder i lokalplanområdet.

Det skal sikres, at erhverv i stueetagen overholder Miljøstyrelsens vejledende grænser for støj. Grænseværdien skal være overholdt på boligernes udendørs opholdsarealer og ved facaderne ud for alle etager.

Vej, sti og parkering

Der er udarbejdet en trafikanalyse af bygherres rådgiver, der har undersøgt kapaciteten i områdets to kryds med udgangspunkt i 100 nye boliger indenfor lokalplanområdet. I trafikanalysen er det undersøgt hvordan trafikken i de to kryds vil blive påvirket af en udbygning. Det er i analysen vurderet at belastningsgraden ligger under det niveau som betegner begyndende trængsel i vejkryds. Lokalplanområdets udbygning må forventes at give en øget trafik i lokalområdet. Ligeledes vil en aktivering af lokalområdets eksisterende pakhuse med bolig- eller erhvervsformål være med til at skabe en øget og blandet trafik i lokalområdet.

Internt i lokalplanområdet forventes vejkapaciteten at kunne håndtere en blandet trafik ved at indrette området efter Shared Space princip jf. lokalplanens bestemmelser. 

Hvis området udbygges maksimalt, vurderes det ikke muligt at overholde kommuneplanens parkeringsnorm.

Hjemlen til at fravige et af kommunen fastsat parkeringskrav på egen grund følger af byggelovens § 22, stk. 6. Bestemmelsen fastsætter kommunalbestyrelsens mulighed for at fravige kravet om etablering af parkeringsarealer på egen grund.  Parkeringskravet kan dog kun fraviges ved, at der enten sker indbetaling til en parkeringsfond, eller, at der foreligger et andet forpligtende grundlag om, at parkeringsarealerne etableres på en anden ejendom end den ejendom, hvorpå byggeriet opføres.

Der er derfor i lokalplanen givet mulighed for at bygherre kan søge om dispensation fra lokalplanens krav om udlæg af p-pladser inden for lokalplanområdet og enten placere p-pladser på anden matrikel i nærmiljøet eller indbetaling til Svendborg Kommunes parkeringsfond jf. Svendborg kommunes regler herfor.

Derudover er der mulighed for at parkeringsarealer på terræn kan dobbeltudnyttes.

Dobbeltudnyttelse kan jf. kommuneplanen ikke anvendes i kombination med parkeringsfonden.
Der kan kun planlægges for dobbeltudnyttelse via en projektlokalplan f.eks. planlægning for idrætshal, teater, boliger med detailhandel og lignende inden for samme område, hvor omfang og placering skal fremgå. Parkeringen skal anlægges og reguleres, så den er tilgængelig for alle de anvendelser/funktioner, som indgår i beregningen af dobbeltudnyttelse.

Derudover stilles der normalt krav om at parkeringsplads for dobbeltudnyttelse skal have en volumen på mindst 100 p-pladser. Et kommuneplantillæg for området giver mulighed for at fravige denne praksis.

Lokalplanen giver mulighed for en gangbro over Mudderhullet samt en promenade langs Baagøe og Ribergrunden, for at skabe en samlet forbindelse i Svendborg havneområde.

Udbygningsaftale

Planlovens § 21b giver mulighed for, at en grundejer kan tage initiativ til at indgå en frivillig aftale med kommunen om at bidrage til udbygningen af infrastrukturanlæg (offentlige anlæg mv.), der er nødvendige for realisering af grundejers projekt. Grundejer af matr.nr. 544a, Svendborg Bygrunde, Svendborg har anmodet Svendborg Kommune om at indgå en udbygningsaftale, og der er udarbejdet forslag til udbygningsaftale mellem parterne.

Formålet med udbygningsaftalen er at sikre mulighed for en forbindelse over havnebassinet, der giver adgang til lokalplanområdet, i forbindelse med omdannelse af området til blandet bolig- og erhvervsformål. Ejendommen vil få mulighed for en bedre og højere udnyttelse og den fremtidige anvendelse vurderes at kunne sikre offentlighedens adgang til kysten jf. kommuneplanens krav til områdets udnyttelse.

Bygherre har tilbudt at indgå en frivillig udbygningsaftale, for at opnå en højere kvalitet af lokalplanområdets adgang og infrastruktur og opfylde kommuneplanens rammebestemmelser.

Svendborg Kommune vil stå for den fremtidige drift og vedligehold af en forbindelse over havnebassinet. 

Et udkast til udbygningsaftalen offentliggøres samtidigt med lokalplanens offentliggørelse og godkendes samtidig med lokalplanens endelige vedtagelse.

Svendborg Kommune vurderer, at en offentlige tilgængelig stiforbindelse langs vandet vil bidrage positivt til at binde havnen, vandet og byrummene sammen og skabe liv i lokalområdet. Offentligheden skal sikres adgang til området jf. kommuneplanens bestemmelser.

Det er vigtigt at sikre den fysiske tilgængelighed på veje og stier, til boliger og erhverv og andre steder, hvor også handicappede borgere bør kunne færdes uden hindringer. I lokalplanområdet skal der desuden sikres et passende antal handicapparkeringspladser efter en konkret vurdering. Kravene til handicapparkeringspladser og bygningernes handicapegnethed er selvstændigt lovgivet i Bygningsreglementet. Kravene stilles i forbindelse med udstedelsen af byggetilladelser og indgår således ikke i lokalplanen.

Kollektiv trafik

Lokalplanområdet er placeret indenfor 350 meter i gåafstand fra Svendborg Station og defineres som stationsnært. 

Skole og institutioner

Vandforsyning og renovation

Lokalplanområdet ligger i et område, hvor vandforsyning og renovation varetages af Vand og Affald, Ryttermarken 21, 5700 Svendborg.
Der henvises til Svendborg Kommunes vandforsynings- og affaldsplan, regulativer og vedtægter. 

Ifølge kommunens regulativ, er bygherrer forpligtet til at tilmelde ny bebyggelse til Vand og Affalds renovationsordninger. Lokalplanområdet skal sikres plads til affald og adgangsforhold, så renovationen kan komme til placering af beholdere med en skraldebil mv. Hvilket stiller krav til adgangsvejes bredde, underlag  og minimum frihøjde samt vendeplads og niveauer mv.

Renovation varetages af Vand og Affald, Ryttermarken 21, 5700 Svendborg. Der henvises til Svendborg Kommunes affaldsplan, regulativer og vedtægter.

Elforsyning

Elforsyningen varetages af Flow Elnet A/S. Etablering af el-anlæg (transformerstationer, kabelskabe og kabelanlæg) samt anvisning af tilslutningssteder i det kollektive elforsyningsnet varetages af Flow Elnet A/S. Det må forventes at nødvendigt areal til etablering af el-anlæg skal stilles til rådighed og afklares med Flow Elnet A/S. Der henvises i øvrigt til det liberale el-marked for så vidt angår leverandørvalg.

Fjernvarmeforsyning med tilslutningspligt

Lokalplanområdet er placeret indenfor Svendborg Fjernvarmes forsyningsområde, som derfor også har forsyningspligt. Lokalplanområdet er udpeget til kollektiv varmeforsyning i gældende varmeplan. Der er tilslutningspligt til fjernvarme jf. gældende varmeplan ved lokalplanens vedtagelse.

Overordnet set sigter Svendborg Kommune, med vedtagelsen af Klimahandleplan 2022, efter at være klimaneutral senest i 2050. Varmeplan 2030 skal være med til at understøtte flest mulig af klimahandleplanens mål.

Det er ikke længere muligt i lokalplanen at pålægge ny tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning, men eksisterende tilslutningspligter er fortsat gældende. Der er dog tinglyst tilslutningspligt på Matr.nr.: 544a Svendborg Bygrunde, Svendborg i 1997. Det betyder at lokalplanområdet som udgangspunkt er underlagt tilslutningspligt.

Hvis nybygninger opføres som Lavenergiklasse iht. BR18, skal myndighederne som udgangspunkt give dispensation for tilslutningspligten til de pågældende bygninger. Der kan samtidig være mulighed for et blokvarmecentral afhængigt af bygningernes, og varmeanlæggets udformning.

En blokvarmecentral vil medføre aftagepligt (hvis man er tilsluttet fjernvarmen), og vil medføre krav om projektforslag iht. projektbekendtgørelsen, hvis man ønsker at etablere anden opvarmningsform. Det er varmeinstallationens udformning og omfang der er afgørende for om der er tale om en blokvarmecentral eller ej.

Spildevand

I byerne handler klimatilpasning i høj grad om at undgå, at kloakkerne bliver overbelastede. Området er omfattet af Spildevandsplan 2020-2031 for Svendborg Kommune. Lokalplanområdet er spildevandskloakeret og bibeholdes som dette.

Der ligger en hovedkloakledning ned over lokalplanområdet og langs kysten. Af deklaration fra 1997 fremgår det, at der ikke må bygges nærmere end 2,5 m fra ledninger og brønde, uden tilladelse fra Svendborg Vand og Affald. Der ligger desuden en deklaration fra 1989 vedr. forholdene. Svendborg Vand og Affald skal kontaktes for nærmere aftale om nødvendige foranstaltninger i forbindelse bebyggelse af grunden samt med planlægning, eventuel omlægning og projektering af kloakledninger.

Havvand

Der er generelt vurderet stor risiko for stigende havvandsstand. Der planlægges derfor for en samlet havvandssikring af havnebassinet til kote 2,5 og det vurderes at denne risikostyring og klimatilpasning af området dermed sikrer at ny bebyggelse i lokalplanområdet ikke bliver væsentligt påvirket af havvandsstigninger.

Overfladevand

Da lokalplanområdet udelukkende er spildevandskloakeret ledes der ikke overfladevand til Vand og Affalds afløbssystem. Idet der ikke er vurderet mulighed for nedsivning eller et behov for en større forsinkelse af overfladevand er der ikke defineret en befæstelsesgrad eller et samlet forsinkelsesbassin for lokalplanområdet. Der skal dog fortsat afsættes plads til håndtering af overfladevand på områdets friarealer, som kan sikre et styret udløb til Svendborg Sund for hvad der svarer til en 10-års regnhændelse.

Placering af specifikke udledningssteder for overfladevand skal afklares med Svendborg Kommune, Svendborg Havn og Kystdirektoratet. Da området overvejende er befæstet, skal der tages højde for kontrolleret afstrømning af vand ved kraftig nedbør.

Der skal indtænkes LAR-løsninger (Lokal Afledning af Regnvand) som kan indrettes til at håndtere regnvandet. Der bør anlægges flest mulige permeable belægninger indenfor lokalplanområdet, for at optage overfladevand men samtidig for at sænke risiko for overophedning i forbindelse med varme perioder.

Lokalplanen stiller krav om en grundejerforening, hvor grundejerne i fællesskab bl.a. varetager vedligeholdelsen af et fælles system til afledning af overfladevand indenfor lokalplanområdet.

Afløb fra overfladevand fra parkeringsplads må ikke
ledes til havnebassinet. Overfladevand fra parkeringsplads skal håndteres på matriklen, derfor stiller lokalplanen krav om at parkeringspladser på terræn skal fremstå uden belægning eller med en  permeabel belægning.

Det er først og fremmest grund- og anlægsejernes eget ansvar at sikre, at regnvand, der falder på egen ejendom, ledes forsvarligt væk og uden gene for naboer. Dette gælder samtlige ejere f.eks. boligejere, erhverv og boligselskaber.

Lokalplanområdet ligger umiddelbart syd for bymidteafgrænsningen og giver ikke mulighed for detailhandel, såsom dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Lokalplanområdet er samtidig indenfor kort afstand serviceret med bymidtens tilbud.

Dette afsnit er indsat som følge af et generelt lovkrav indført i Planloven den 1. januar 2019. Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov, hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning. Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være nødvendig for at sikre virkeliggørelsen af lokalplanen og for varetagelsen af almene samfundsinteresser, jf. planlovens § 47 stk. 1. Kommunalbestyrelsens adgang til at foretage ekspropriation efter planlovens § 47 stk. 1 bortfalder, hvis beslutning om ekspropriation ikke er truffet inden 5 år efter lokalplanen er offentliggjort.

Kommunalbestyrelsen har vedtaget at lokalplanen ikke skal muliggøre ekspropriation. 

Lokalplanen fritager ikke kommende bygherrer fra at søge og indhente øvrige fornødne tilladelser, eksempelvis byggetilladelse.

Museumsloven

Det kan ikke udelukkes, at der i området er jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg, der er omfattet af Museumsloven. I det omfang et fortidsminde berøres af et anlægsarbejde, kan Slots- og Kulturstyrelsen kræve anlægsarbejdet standset, indtil en arkæologisk undersøgelse er gennemført.

For at undgå en sådan situation, skal der foretaget en forundersøgelse på arealet, forud for anlægsarbejder indenfor lokalplanområdet. Forud for påbegyndelse af bygge- eller anlægsarbejder, skal bygherre, eller den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres, i henhold til Museumslovens § 25 anmode Svendborg Museum om at tage stilling til, hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige fortidsminder. Museet skal herpå, inden en tidsfrist på 4 uger, komme med en udtalelse om dette. Udgiften til arkivarisk kontrol og mindre arkæologisk forundersøgelse afholdes af museet, mens udgifter til større arkæologisk forundersøgelse samt en eventuel efterfølgende egentlig undersøgelse afholdes af bygherren eller den, for hvis regning jordarbejdet udføres, jf. Museumslovens § 26, stk. 1-2.

Indenfor lokalplansområdet ligger Svendborgs middelalderlige købstad, der er registreret som Kulturarvsareal af national betydning. Indenfor kulturarvsarealet har Svendborg Museum øget bevågenhed. Købstaden er kendetegnet ved op mod 5 meter tykke middelalderlige kulturlag og gode bevaringsforhold. Indenfor lokalplansområdet ligger dele af købstadens middelalderlige forsvarsværker. Tidligere arkæologiske registreringer har påvist velbevarede kulturlag både indenfor såvel som udenfor forsvarsværkerne – således også udenfor kulturarvsarealet.

Bygningsfredningslov

Der er fredet fredede bygninger og friarealer indenfor lokalplanområdet og bygningsarbejder og anlæg kræver tilladelse fra bygningsfredningsmyndigheden, Slots- og Kulturstyrelsen.

Kystbeskyttelsesloven

En broforbindelsen, i delområde C, vil kræve tilladelse fra Kystdirektoratet jf. kystbeskyttelseslovens § 16 a.

Vandløbsloven

Der må ikke bygges eller foretages ændringer ovenpå vandløb. Der kan søges tilladelse efter vandløbsloven, til at bygge eller foretage ændringer oven på vandløb. I forbindelse med en tilladelse kan det kræves at vandløb forlægges eller flyttes til anden placering.

Der må ikke foretages terrænreguleringer, som kan skabe afvandingsmæssige problemer for nabogrunde såvel indenfor som udenfor lokalplanområdet jf. Vandløbslovens § 6.

Vejloven

Etablering af nye adgange fra privat ejendom til offentlig vej og/eller privat fællesvej kræver tilladelse fra vejmyndigheden (Svendborg Kommune), jf. vejlovens § 49 og privatvejslovens § 62. Hvis der er tale om en adgang ud til en vej med gennemgående trafik, kræves også politiets samtykke. I forbindelse med tilladelsen kan der blive stillet krav om tinglysning af oversigtsarealer.

En privat fællesvej er en vej, der er færdselsareal for flere ejendomme beliggende på vejen (når ejendommene ikke har samme ejer). Dvs. at en privat fællesvej benyttes af flere ejendomme. Ved udstykning af et område, hvor der bliver tale om private fællesveje/stier, skal udlæg, anlæg og ibrugtagning godkendes af vejmyndigheden jf. privatvejslovens §§ 27 og 41.

Lokalplanen stiller krav om en grundejerforening ved flere end to ejere, hvor grundejerne i fællesskab bl.a. varetager vedligeholdelsen af veje og stier indenfor lokalplanområdet.

Miljøvurdering af projekt

Konkrete projekter kan kræve en selvstændig screening i forhold til Miljøvurderingsloven inden der søges om byggetilladelse, selv om lokalplanen er screenet efter Miljøvurderingsloven.