Lokalplanens baggrund
Planlægningen af området sker på baggrund af en forespørgsel fra ejendommens ejer, som ønsker en planlægning for det samlede område. Planlægningen skal give mulighed for, at der kan opføres nye boliger samt en bred anvendelse af områdets fredede huse inklusive Baagøe og Ribers Plads, fx til kulturaktiviteter, liberalt erhverv eller andet, som kan indpasses i et område med boliger. Planlægningen inkluderer en broforbindelse over havnebassinet (Mudderhullet) fra nord til Baagøe og Ribers Plads, for at give mulighed for en god sammenhæng mellem lokalplanområdets pladsdannelse og byens havneområder i øvrigt. Ejer ønsker at opføre nye boliger i en høj kvalitet og en arkitekturstil, der tager udgangspunkt i områdets historie.
Planlægningen for Kullinggade 29 søger at bygge på kommunens overordnede planer og strategier og er udarbejdet for at byudvikle og fortætte et centralt placeret og bynært havneområde. Overordnet er det Svendborg Kommunes ønske, at fastholde og udbygge Svendborg som en attraktiv bosætningskommune, skabe mulighed for vækst i befolkningstallet og tilstræbe en alsidig befolkningssammensætning. Der er derfor i kommuneplanen givet mulighed for at udnytte Kullinggade 29 som blandet bolig- og erhvervsområde. En mulighed der skal understøtte udvikling af en levende by og havn, som forudsætning for bosætning, med fokus på et varieret og fleksibelt udbud af boliger til borgere i alle aldre og i alle livssituationer. Ny planlægning for boliger skal ske ud fra det aktuelle potentiale for øget bosætning, så der arbejdes med at skabe interne flyttekæder såvel som ny tilflytning jf. Bosætningsstrategi 2020.
Svendborg Kommune ridser i Kommuneplan 2021-2033 baggrunden for udvikling af Svendborg by op og definerer i kommunens bosætningsstrategi fra 2020, at kommunen:
- vil fortsætte udviklingen af Svendborg Bymidte og en boligorienteret fortætning i Svendborg By og havn.
- har fokus på at sikre en blanding af boligtyper og boligstørrelser i udviklingen af byen
- stiller krav om at fortætning i bymidten skal ske med respekt for stedets arkitektoniske kvaliteter, og med kvalitet i boliger og friarealer
Lokalplanområdets placering
Lokalplanområdets placering
Lokalplanens område
Lokalplanområdet er placeret mod sundet i forlængelse af et middelalder bykvarter på kanten af Svendborg bymidte. Området er karakteriseret af en strukturel overgang fra et bykvarter, vest for Kullinggade med boliger i byhuse placeret skulder ved skulder på smalle grunde, til et erhvervsområde øst for Kullinggade med havnekajens større, fritstående bebyggelse i Svendborg Sunds havnemiljø.
Skattergade
Skattergade
Kullinggade
Kullinggade
Beplantning i nærmiljøet
Beplantning i nærmiljøet
Lokalplanområdet er defineret af én stor, privatejet matrikel samt et mindre umatrikuleret areal af søterritoriet over 'Mudderhullet'. Lokalplanområdet udgør en stor del af kulturmiljøet Baagøe og Ribers Købmandsgård og indeholder i dag eksisterende bebyggelse karakteristisk for havnemiljøet samt tidligere tiders brug. I dag ligger der i området mod nord to fredede pakhuse og administrationsbygninger placeret rundt om Baagøe & Ribers Plads. Mod syd er området udbygget med tømmerlader. Den eksisterende bebyggelse står overvejende tom, efter at have været anvendt til kornmagasiner og senest trælasthandel, som for år tilbage er nedlagt. Området har været lejet ud til forskellige mindre erhverv, men en del af bygningsmassen har stået ubenyttet hen.
Baagøe og Ribers fredet plads med fredede bygninger
Baagøe og Ribers fredet plads med fredede bygninger
Lokalområdets kulturmiljø
Den fredet bebyggelse på Baagøe & Ribers Plads er en del af et samlet bevaringsværdigt kulturmiljø for havnebassinets tilstødende matrikler. Kulturmiljøet er beskrevet i kommuneplan 2021-2033 som Købmandsgården Baagøe og Riber i Kullinggade. Mod syd grænser kulturmiljøet op til gasværksgrunden, mod vest er det afgrænset af Kullinggade. Mod nord grænser det op til Brogades baghuse.
Fra Sankt Nikolai Kirke stikker Brogade mod øst, vinkelret på vandet ned til den gamle købstadshavn - i daglig tale kaldet Mudderhullet. Her gav skibsbroen mulighed for sideværts fortøjning og praktisk adgang til at laste og losse. Svendborg var oprindelig købmændenes og søfolkenes by. Småhuse vekslede med store købmandsgårde. Senere udviklede trafikken sig. Skibene blev større, og det samme gjorde mængderne af last og gods, der skulle håndteres på landsiden. Citat: DEN MARITIME KULTURARV i Det Sydfynske Øhav.
Smalle strandgrunde med boligparceller i Kullinggade har fortsat direkte adgang til sundet, og set fra kysten danner bebyggelsen med haver og små anløbsbroer en historisk reminiscens fra den oprindelige havnefront, som var brudt af anløbsbroer for de private ejendomme. De små huse blev fortrængt af last og gods og de engang måske 200 huse, som havde haver helt ned til Svendborg Sund, er i dag i 'Mudderhullet' blevet til seks ejendomme, som ligger med facaden ud til Kullinggade og med grunde ned til Mudderhullet. Matriklerne er ikke yderligere beskrevet i kommuneplanen, idet kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er knyttet til områdets Gule Pakhuse, deres funktion som kornmagasiner og deres tilknytning til kornsalgshavnen i 1800 tallets kornsalgsperiode.
Det er Kommunalbestyrelsens mål, at:
- de bærende bevaringsværdier i kulturmiljøet Købmandsgården Baagøe og Riber i Kullinggade bevares og synliggøres som eksempel på kornpakhuse fra 1800-tallets kornsalgstid og den efterfølgende transformation til købmandsgård og trælasthandel
- kulturmiljøet, hvis de oprindelige aktiviteter afvikles, kan overgå til nye byfunktioner under hensyntagen til områdets bevaringsværdier,
- den særlige matrikelstruktur mellem Kullinggade og Mudderhullet bevares, udviklingen indenfor kulturmiljøet sker på baggrund af stedets kvaliteter, særpræg og lokal identitet.
Bygningsfredning
Baagøe & Ribergrundens fredning rummer to pakhuse placeret vinkelret på kajkanten, det bagvedliggende pladskontor og villaen mod Kullinggade. Mellem bebyggelsen ligger en åben, fredet havneplads afsluttet af et fredet bolværk mod havnen. Pladsdannelsen har en hensigtsmæssig beliggenhed med en god tilknytning til havnebassinet. Kortbilag 7 viser omfanget af det fredede område. Det fredede område er med til at fortælle købmandsslægten Baagøes historie og påvirkning af Svendborgs havnemiljø. En historie der er en af de stærkeste fortællinger i tilknytning til kornsalgsperioden (perioden 1830-1870, hvor kornproduktionen er den dominerende drivkraft i dansk landbrug – specielt i forhold til en stadig stigende eksport til udlandet), som Baagøe & Ribers Plads repræsenterer. Alle ændringer af de fredede bygninger eller af den fredede plads, kræver tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen (bygningsfredningsmyndigheden).
Lokalplanens sydlige område er i dag domineret af de store tømmerhaller, der vidner om stedets anvendelse gennem mange år med fragt af tømmer. Hallerne er karakteristiske for stedets fortælling; voluminerne er varierede, omfangsrige og lave. Områdets friarealer er defineret af områdets tidligere anvendelse og som sådan ikke rettet mod ophold eller orienteret mod havnebassinet som de gamle pakhuse mod nord. Kulturmiljøet er af stor værdi og indgår som et delelement, der er med til at give Svendborg Havn den store bredde i de bevarede kulturmiljøer.
Anvendelse
For at imødekomme en manglende tidssvarende anvendelsesmulighed af den eksisterende bygningsmasse har kommunalbestyrelsen i Kommuneplan 2021-2033 givet mulighed for en omdannelse af området i form af blandet bolig- og erhvervsbyggeri. Mod nord er der mulighed for, at der indrettes med en ny anvendelse i de eksisterende ca. 2500 etagemeter overvejende fredede bebyggelse. Mod syd er der mulighed for nedrivning af eksisterende tømmerhaller og opførelse af ny bebyggelse som boliger eller som blandet bolig og erhverv.
Mudderhullet
Mudderhullet
Lokalplanområdet eksisterende forhold
Der er i dag adgang til området fra Kullinggade til lokalplanområdets nordvestlige hjørne i forbindelse med Baagøe & Ribers Plads (havneoplagspladsen mellem områdets pakhuse) samt adgang fra Kullinggade til en mindre parkeringsplads ca. midt på matriklen. Fra vejskel mod Kullinggade falder terrænet fra kote 5,5 mod sydvest til kote 1 mod nordøst ved Baagøe & Ribers Plads. lokalplanområdet afgrænses mod havnebassinet af en ca. 2 meter bred kant i sten med et fald fra kote 1. Langs Baagøe & Ribers Plads er resterne af et bolværk, der er omfattet af områdets bygningsfredning.
Den karakteristiske lave, plane og fredede havneplads er central for områdets kulturmiljø. Herfra har man lastet skibene og håndteret godset. Det omkringliggende terræn mod Kullinggade er generelt højere og stigende mod syd, hvor der er ca. 4 meters højdeforskel mellem tømmerpladsen og Kullinggade. Historisk set har de to niveauer, havneoplagspladsen og området mod Kullinggade, været adskilt ved villaen og det tilhørende haveplateau syd for denne. Villaen og tidligere bygninger har dannet overgang mellem de to niveauer, hvilket villaen til dels stadig gør i dag. Derudover danner en støttemur mellem tømmerhaller og villa en høj kant mellem de to niveauer, mens terrænforskellene mod syd er udlignet med støttemur og skrænt. For den historiske forståelse af området er det vigtigt, at den fremtidige udvikling giver tilstrækkelig plads til villaen og at terrænet bearbejdes med en overgangszone mod omgivelserne.
Materiale fra analyse udarbejdet af 'Elgaard Architecture' for Slots- og Kulturstyrelsen
Materiale fra analyse udarbejdet af 'Elgaard Architecture' for Slots- og Kulturstyrelsen
Idet der er gennemført en bygningsfredning, henvises til fredningsbeskrivelsen og alle ændringer skal godkendes af bygningsfredningsmyndigheden.
Materiale fra den tidligere analyse udarbejdet af ELGAARD ARCHITECTURE for Slots- og Kulturstyrelsen i forbindelse med områdets fredningssag.
Materiale fra den tidligere analyse udarbejdet af ELGAARD ARCHITECTURE for Slots- og Kulturstyrelsen i forbindelse med områdets fredningssag.
Bolværket anbefales i den tidligere udførte analyse reetableret i hele grundens udstrækning for at styrke forståelsen af bygningernes tætte relation til havnen, men der indgår ikke krav herom i lokalplanen. Krav til vedligehold er defineret i lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Alle ændringer af den fredede plads, kræver tilladelse fra bygningsfredningsmyndigheden.
Kvarteret
Kvarteret har med kort afstand til bymidten et højt serviceniveau med et godt udbud af dagligvarehandel og institutioner. Området er tilknyttet Ørkildskolen og Nymarkskolens skoledistrikter og ligger knap 400 meter fra Svendborg Sygehus samt Svendborg Station med tog- og busbetjening.
Kvarterets boliger er forsynet med private opholdsarealer, men området er ikke forsynet med offentlige grønne områder. Byens parker er fortrinsvist placeret mindst 500 meter i fugleflugt nord for lokalplanområdet. Kvarteret har desuden få vejtræer eller tilsvarende begrønning på offentligt ejet arealer. Naturen er fortrinsvist repræsenteret af kvarterets nærhed til vandet bl.a. med adgang til en mindre offentlig strand ca. 300 meter syd for lokalplanområdet. Langs lokalplanområdet løber Øhavsstien, der er en 220 km lang natursti på Sydfyn, Ærø og Langeland. Stien er for vandrere, og løber gennem spændende naturområder, hvor der ellers ikke er offentlig adgang. Foruden Øhavsstien løber flere nationale og internationale cykelruter desuden langs Kullinggade. Lokalplanområdets afgrænsning er vist sammen med Øhavsstiens forløb gennem Svendborg på kortet nedenfor.
Lokalplanområdet er placeret i en overgangszone fra bymidten til havnens maritime miljøer og 1900-tallets udbygning med villakvarterer. Kvarteret fremstår derfor også meget varieret med en blanding af boligtyper og ejerformer. Bymidten nord for lokalplanområdet er præget af mange lejeboliger med små husstande uden bil, mens kvarteret mod syd i højere grad er præget af fritliggende ejerboliger med større husstande og mindst en bil. Især mod syd er kvarteret desuden præget af erhvervsdrivende. Beboersammensætningen i kvarteret domineres dels af husstande med videregående uddannelser og dels af lønmodtagere på mellem niveau. Den årlige risiko for indbrud er jf. Rigspolitiets statistiske opgørelser lav og kvarteret opleves trygt med et godt fællesskab.