Lokalplanens formål og indhold

Lokalplanens formål og indhold

Det er lokalplanens formål, at området kan anvendes til boligområde i en variation af tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse. I den vestlige del af lokalplanområdet kan der opføres tæt-lav boligbebyggelse i form af række- og kædehuse og i det resterende lokalplanområde kan der placeres åben-lav boligbebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse. Lokalplanen omfatter den eksisterende bolig på matrikel 106, Nyby By, Bregninge, som hidtil har været beliggende i landzone. Med denne lokalplan overføres hele lokalplanområdet til byzone.

Lokalplanen fastlægger, hvordan området skal udstykkes via udstykningsplanen på kortbilag 3. Formålet med den faste udstykningsplan er at sikre en harmonisk udstykning af området med vægt på større parcelhusgrunde, og hvor antallet af boliger og det reserverede areal til fælles friarealer er afstemt. 

Derudover fastlægges placering af adgangsvejen og strukturen for den fremtidige interne vej, Eskærshaven. Lokalplanen skal sikre, at det nødvendige antal parkeringspladser etableres indenfor området og at fælles opholdsareal udformes, så det har en rekreativ kvalitet. Det fælles opholdsareal skal indbyde til ophold mv., hvori der også skal placeres tørbassin til den lokale afledning af regnvand (LAR).

Lokalplanen har desuden til formål at fastsætte bestemmelser for byggeriets placering, udformning og fremtoning med henblik på at skabe et varieret og nyt boligområde med kvalitet.

Disponering af området

Lokalplanen inddeler området i tre delområder:

• Delområde A som udlægges til åben-lav boligbebyggelse,
• Delområde B som udlægges til tæt-lav boligbebyggelse,
• Delområde F som udlægges til fælles opholdsarealer

Kortet viser lokalplanens delområder. Delområde A er markeret med blå og udgør hovedparten af det samlede areal indenfor lokalplanens område. Delområde B er markeret med rød og er beliggende vest for indgangsvejen til lokalplanområdet. Delområde F er udlagt i den østlige del af lokalplanområdet og ud mod Gammel Nybyvej, samt et mindre friareal i midten af området. 

Afgrænsningen af delområderne er bestemt ud fra ønsket om en fast udstykningsplan, hvor åben-lav boligbebyggelse udstykkes på mellem 700 m² og 1400 m² og grunde til tæt-lav boligbebyggelse udstykkes mellem 250 m² og 450 m². 

En ny fordelingsvej, Eskærshaven, skal give adgang gennem lokalplanområdet. Eskærshaven vejforbindes ved den offentlige vej Gammel Nybyvej og benytter vejen Thorseng, som begge er beliggende lige nord for lokalplanområdet.

Der udlægges et mindre grønt friareal syd for matrikel 106, Nyby By, Bregninge og et større grønt friareal mod øst på det skrående terræn mod Ydunshave. Lokalplanen omfatter også en del af den private fællesvej mod nordøst, Gammel Nybyvej, som skal omdannes til privat fællessti. Den private fællessti kan forbindes til lokalplanområdet via en rekreativ stiforbindelse gennem det store grønne friareal.

Delområde A må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse i form af énfamiliehuse i 1-1½ etage med tilhørende sekundære bygninger og parkering, samt udlæg af den interne fordelingsvej.

Delområde A må udstykkes i maksimalt 15 boliggrunde, inkl. matrikel nr. 106, efter den retningsgivende udstykningsplan på kortbilag 3. Grundstørrelserne indenfor delområde A er angivet på udstykningsplanen, men må afvige med +/- 100 m² fra de angivne grundstørrelser for at give en mindre grad af fleksibilitet. Dog skal grunde minimum være 700 m². 

Matrikel nr. 106, Nyby By, Bregninge kan ikke udstykkes efter nuværende ejers eget ønske og da eksisterende bolig med sin placering ikke efterlader plads til yderligere udstykning. Lokalplanens faste udstykningsplan gør samtidig, at man heller ikke senere vil kunne udstykke, hvis huset nedrives.      

Delområde B må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse i form af række- og kædehuse i 1½ etage med tilhørende sekundære bygninger og parkering, samt udlæg af den interne fordelingsvej.

Delområde B må udstykkes i 6 rækkehusgrunde efter udstykningsplanen på kortbilag 3. Grundstørrelserne indenfor delområde B er ikke angivet, men skal i stedet for være på minimum 250 m² og maksimalt på 450 m² pr. grund. 

Der gives ikke mulighed for opførsel af dobbelthuse, da det ikke vil være muligt at opføre samme antal boliger grundet større krav til minimumsgrundstørrelsen for dobbelthuse i kommuneplanen. 

Delområde F skal anvendes til fælles opholdsarealer for hele lokalplanområdets beboere samt mulighed for et naturtilpasset tørbassin. Det er hensigten, at tørbassinet kan indgå i et rekreativt samspil med de fælles opholdsarealer.

Bebyggelsens omfang, placering og udformning

For at sikre området får et åbent præg, må bebyggelsesprocenten for fritliggende enfamiliehus maksimalt være 30 % og for rækkehuse maksimalt være 40 % (beregnet af den enkelte boliggrund). Samtidig skal der sikres proportionalitet mellem de store parcelhusgrunde og bebyggelsen, hvorfor fritliggende enfamiliehuse maksimalt må have et boligareal på 250 m². 

Der er udlagt i alt 3 byggelinjer indenfor området som er placeret ved den interne vej, mod øst af lokalplanområdet nærmest Ydunshave og mod syd ved det beskyttede dige. 

For boliggrunde mod syd langs Eskærshaven skal al bebyggelse placeres bag byggelinje A-A, som er placeret 5 m fra vejen. Byggelinjen skal give området et åbent og ensartet præg ud mod den interne vej, Eskærshaven. Dette gælder for boligbebyggelsen, men også for integreret og sekundær bebyggelse som fx carporte, garager og udhuse. 

For de to boliggrunde mod øst, nærmest Ydunshave, skal byggelinje C-C sikre, at bebyggelse placeres med en afstand på mindst 5 m til nabo-rækkehusbebyggelsen og de tilknyttede vestvendte terrasser for at mindske indbliksgener.

Mod syd ligger et beskyttet dige, hvorfor der er fastsat en byggelinje B-B for at sikre en respektafstand på 2,5 m. Mellem byggelinje B-B og diget må der ikke opføres nogen form for bebyggelse eller terrænregulering. Selve diget må ikke ændres i sin tilstand, jf. Museumslovens § 29a, stk. 1. 

Med lokalplanen gives der rum for en vis fleksibilitet i forhold til arkitektur og formsprog, så de kommende beboere får mulighed for at sætte deres eget præg på huset. I forhold til delområde B fastsættes der krav om et ensartet bygningsudtryk, for at det samlede udtryk af rækkehusene fremstår harmonisk og roligt.

Det samlede område skal fremstå med en god kvalitet og gerne i bæredygtige materialer. Materialemæssigt er der fokus på at sikre kvalitetsbyggeri med tegl, træ og natursten som primære materialer samt beton, glas og metaller som sekundære materialer. 

Farvemæssigt skal udvendige bygningssider fremtræde i materialernes naturlige farve, jordfarver, sort, hvid eller de nævnte farvers indbyrdes blanding.

Tage skal være udført som sadeltag, med ensidig taghældning, valmet eller fladt tag. Taghældningen må maksimalt være 45°. Tage skal udføres i enten tagsten i sort eller rød, sedum eller tagpap i sort. Tage på sekundær bebyggelse må desuden udføres i plast, glas eller metal. Der gives mulighed for at tage og facader kan begrønnes, det vil sige, at der etableres et vækstlag af planter og græs, der optager en stor del af nedbøren, der rammer bygningen.

Udsigtsforhold og bygningshøjder

Indenfor området skal en del af de fritliggende enfamiliehuse opføres i 1 etage med en maksimal bygningshøjde på 5,50 m. Begrænsningen på 1 etage skal sikre områdets udsigtsforhold for bagvedliggende grunde ud mod Thurø Sund.

Udvalgte parcelhusgrunde kan dog opføres i op til 1½ etagemed en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. På disse steder vurderes det, at boliger i 1½ etage ikke vil give udsigtsgener for de bagvedliggende grunde. Her er lagt vægt på grundendes placering og terrænmæssige forhold. 

Boligen, som er placeret på matrikel nr. 106, Nyby By, Bregninge, er i dag opført i 1½ etage, hvilket der også fortsat gives mulighed for.

Rækkehusene kan ligeledes opføres i 1½ etage med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m, grundet deres placering mod vest og og på det højere liggende terræn. 

 Kortudsnit af kortbilag 3 - udstykningsplanen hvor etageantal for de enkelte parcelhusgrunde er angivet.

En mindre del af lokalplanområdet er omfattet af en udsigtsservitut, som sikre udsigtsforhold for matrikel nr. 106, Nyby By, Bregninge ved at begrænse højden af byggeri og beplantning inden for en udlagt udsigtskile. Lokalplanen respekterer denne servitut og sikrer, at bebyggelse indenfor dette område gives et omfang som respekterer det tinglyste udsigtsforhold. På parcelhusgrund nr. 10 samt parcelhusgrund nr. 12 er der derfor udlagt tre byggefelter, hvor der angives en topkote indenfor de 3 forskellige byggefelter. For de øvrige områder af grund nr. 10 og 12 gælder de øvrige bestemmelser for højden.

Ejendommen på matrikel 106, Nyby By, Bregninge. Foto taget mod vest.

Kortet viser udsigtsdeklarationen som går ud fra ejendommen beliggende på matrikel 106, Nyby By, Bregninge. 

Udsigtsdeklarationen er her vist sammen med de udlagte byggefelter, hvori højden begrænses til en bestemt kote, for ikke at overskride udsigtsdeklarationen.

Udsigtsdeklarationen ses her med mål på de udlagte byggefelter.

Hegn
Hegn omkring de enkelte parceller skal bestå af levende hegn (hække) som må suppleres med et trådhegn på indvendig side. Faste hegn (hegn bestående af træ, metal eller plastik) må gerne opsættes, så længe de ikke er placeret i skel, fx i tilknytning til huset ved terrasser o.l.

I skel mellem boliggrunde og det åbne land etableres et fælleshegn bestående af en eller flere af følgende hæktyper: Bøg, Avnbøg, Spiræa Vanhouttei, tjørn, hyld eller hassel. Hegnet skal have en naturpræget karakter. Det kræver dog en dispensation, hvis man vil etablere hegn på det beskyttede dige. 

Parkering, veje og stier

Den interne boligvej skal udformes med en kørebanebredde på minimum 5,5 m for at sikre, at der er den nødvendige plads til, at to biler kan passerer hinanden samtidigt. Vejen skal etableres med vendeplads dimensioneret til større køretøjer, såsom renovation, rednings- og brandkøretøjer. Vendepladsen skal placeres for enden af fordelingsvejen, samt for enden af den mindre stikvej. Det skal være muligt at færdes sikkert til fods i området og lokalplanen stiller derfor krav om, at der etableres fortov vest og syd for fordelingsvejen, hvor størstedelen af boligerne er orienteret imod. Der er ikke krav om fortov langs den mindre stikvej til fordelingsvejen. I den modsatte vejside skal der anlægges en rabat, hvor det er muligt at beplante med vejtræer. 

Vejprincip for vejudlæg med fortov for intern vej Eskærshaven.

Den interne vej, Eskærshaven, skal anlægges med fast belægning for at fremme tilgængeligheden i området. Fortove skal anlægges med en fast belægning, som ikke er identisk med kørebanen.

Der er udlagt oversigtsarealer langs vejen, som angivet på kortbilag 5, hvor det er vurderet nødvendigt at sikre en maksimal højde på 0,8 m for bebyggelse og beplantning af hensyn til oversigtsfohold i krydset og ved svinget. 

Stier skal etableres med permeabelt belægning, som eksempelvis stigrus.

Stiforbindelse

Langs lokalplanområdets nordlige afgrænsning er der i dag registreret og delvist anlagt en privat fællesvej. Den midterste del af den private fællesvej er ikke anlagt og fremstår i dag kun beplantet som en "græsvej", mens den østligste del er anlagt som grusvej og danner adgang for matrikel nr. 91æ, Nyby By, Bregninge. Lokalplanen giver mulighed for, at fællesvejen kan omdannes til privat fællessti for den del som er anlagt med græs. Stien vil strække sig øst for adgangsvejen til Thorseng Allé 10-12 og indtil det grusbefæstet areal mod øst.

Lokalplan giver samtidig mulighed for at etablere en rekreativ sti gennem lokalplanområdets friareal mod øst som kan skabe forbindelse til den kommende fællessti.

Kort over adgangsvej, privat sti og privat fællesvej.

Ubebyggede arealer

Fælles friarealer

Lokalplanen stiller krav om, at der skal etableres to fælles opholdsarealer, hhv. det primære opholdsareal mod øst og det mindre opholdsareal i midten af området langs den intern vej. Opholdsarealerne er udlagt i form af delområde F og har et omfang på ca. 1.900 m^2. . Fælles friarealer opfylder kommuneplanens krav om, at opholdsarealerne skal svare til mindst 80 m² pr. bolig. Jævnfør udstykningsplanen, der indeholder 21 boliger, vil der derfor skulle etableres et fælles opholdsareal på mindst 1.680 m². Adgangs- og tilkørselsarealer samt tekniske anlæg kan ikke regnes med som fælles opholdsarealer. Regnvandsbassinet som skal placeres på det primære fælles opholdsareal forventes at få en størrelse på ca. 65-70 m². 

Det primære fælles opholdsareal på terræn skal etableres med græsflader og kan beplantes med urter, frø- og blomsterblandinger. Derudover må fælles opholdsarealet rumme beplantning i form af eksisterende æbletræer, mindre grupper af buske og træer af hjemmehørende arter som eksempelvis i nedenstående arter:

Regn- og spildevandsforhold

Lokalplanområdet er i spildevandsplanen udlagt til separatkloak, med en maksimal befæstelsesgrad på 30 %. Hvis befæstelsesgraden på 30 % overskrides, skal det overskydende tag- og overfladevand håndteres på egen grund. Dette kan bl.a. ske ved at etablere et regnvandsbassin eller nedsivning indenfor lokalplanområdet.

Der er på det primære opholdsareal givet mulighed for, at der kan etableres et tørt regnvandsbed, regnvandsbassin eller jordbassin som skal fungere som et nedsivningsområde for veje og de fælles opholdsarealer. Der gives mulighed for flere forskellige løsningsmuligheder for håndteringen af regnvand. Et regnvandsbed kan benyttes som et åbent nedsivningsanlæg, hvor vandet ikke står permanent, men nedsiver langsomt og hvor regnvandsbedet gennem beplantning vil fremstå rekreativt og grønt. Regnvandsbede samt nedsivningsområder skal udformes, så de minimum kan klare en 5 års hændelse af regnvand, jf. spildevandsplanen. I forbindelse med dimensionering af regnvandshåndtering, er der forudsat en befæstelse på maksimalt 30 % af området jf. spildevandsplanen. 

Terrænet er stærkt skrånende mod øst. Ved større skybrud kan der forekomme overfladeafstrømning som vil strømme via vejen og som skal ledes ned mod tørbassinet. Langs det rekreative opholdsareal mod øst skal der opsættes en jordvold, som skal forhindre, at vandet ved ekstremregn løber ud på anden grundejers ejendom. 

Terrænregulering

Lokalplanen lægger vægt på at bevare det naturlige terræn, hvorfor der kun gives mulighed for at terrænregulere med +/- 0,5 m. Ved stærkt skrående terræn ligges der derfor op til at findes andre løsninger for at optage terrænforskellen i bebyggelsen. Det kan fx være et aftrappet byggeri eller på de mest skrående grunde en parterre etage.

Etablering af tørbassin, samt tilhørende jordvold, vil kræve større terrænregulering, hvorfor der gives mulighed for større regulering til disse formål. 

For tørbassin gives der derfor mulighed for at terrænregulere ned til kote 13.50, hvilket ca. svarer til 0,8-1,5 m. Rundt om tørbassinet kan der etableres en jordvold der maksimalt kan gives en bredde på 3 m og en højde til kote 14.85, svarende til højde på ca. 0,3-1,2 m.

For veje, stier og fælles friarealer må der maksimalt terrænreguleres med +/- 0,5 m fra naturligt terræn.

Tekniske anlæg

Lokalplanen stiller krav om, at tekniske anlæg som fx varmepumper skal placeres i sammenhæng med øvrig bebyggelse, og det skal afskærmes. Ventilationsanlæg og andre tekniske anlæg skal afskærmes, så de fremstår som en integreret del af bygningens arkitektur, alternativt skal de integreres i bebyggelsen.

Anlæg til indvinding af solenergi må kun opsættes på bebyggelsens tag. Det skal være udført som flade paneler, der integreres i eller placeres parallelt med tagfladen. Alternativt kan det udføres som tagsten, hvor solcelleanlægget er interageret i tagstenen. Ved opstilling af solcelleanlæg, må anlægget ikke overstige den maksimale tilladte bygningshøjde. 

Grundejerforening

Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde indenfor lokalplanområdet, herunder eventuelle andelsboligforeninger og almene boligselskaber, med det formål at drive og vedligeholde fælles anlæg, opholdsarealer, veje og stier. Vedligeholdelsesforpligtigelsen gælder dog ikke for den private fællesvej på matr. 89a, Nyby By, Bregninge. Her vil drift og vedligehold ske efter vejlovens regler herfor.   

Matrikel nr. 106, Nyby By, Bregninge er ikke forpligtiget til at deltage, da kravet om medlemspligt kun kan gøres gældende over for nye boliger.