Formål
Lokalplanens formål er at definere de overordnede rammer for den fremtidige udvikling af et boligområde i Kirkeby, så der skabes mulighed for en lav boligbebyggelse med en varieret sammensætning af små og store boliger. Lokalplanen giver mulighed for klassiske parcelhuse samtidig med, at der gives mulighed for mindre boliger både som små fritliggende enfamiliehuse eller i form af række-, dobbelt-, kæde- eller klyngehuse. Dels så borgere, der ønsker at fraflytte en større bolig kan finde en mindre bolig og få mulighed for at blive i Kirkeby og dels så fællesskaber der ønsker at skabe et boligområde sammen kan bygge i fællesskab. Planlægningen har til hensigt at understøtte en flyttekæde i Kirkeby.
For at indpasse et nyt boligområde i Kirkeby, er det hensigten at fastholde en landskabelig karakter med udgangspunkt i områdets terræn og landskabelige sammenhæng beskrevet i afsnittet om lokalplanen ovenfor. Det er formålet at fastholde et grønt præg i kvarterets fælles friarealer, vej- og stiforløb med grønne forløb, der kobler fremtidig bebyggelse til byens eksisterende såvel som omgivelsernes natur i en grøn overgangszone. Indretningen af lokalplanområdet skal derfor være med til at trække landskabets bløde terræn ind i boligområdet uden væsentlig regulering og fortsat åbne sig mod landskabet i nord. Det er hensigten, at lokalplanområdet hermed integreres i Kirkeby og bliver en naturlig del af lokalområdets strukturer som en indpasset overgang fra by til land med en åben bykant mod nord. Det er ligeledes hensigten at et nyt boligkvarter tilpasser sig Kirkebys eksisterende karakter med et landsbymiljø udviklet over flere hundrede år og fastholdt i et mindre lokalt bymiljø med struktur og skala såvel som foreningsliv og fællesskab karakteristisk for mindre bysamfund.
Disponering af lokalplanområdet
Lokalplanområdet er placeret i tilknytning til byens midte som en fortsættelse af den udbygning af det eksisterende bymønster, der har været i moderne tid. Lokalplanområdet er desuden placeret i tilknytning til lokalområdets landskab og natur med lavtliggende jorde og hegn. Grønne friarealer placeres i forlængelse af den eksisterende natur og er med til at skabe sammenhæng internt såvel som eksternt.
Lokalplanområdet er organiseret ud fra et fælles, samlende vejforløb, der forbinder området internt og følger områdets terræn. Vejens forløb skaber en sammenhæng på langs af områdets fremtidige boligbebyggelse og trug langs vejbaner og stier skal være med til at afhjælpe afstrømning af overfladevand til lokalplanområdets forsinkelsesbassiner. Området er inddelt i delområder, der dels giver mulighed for en varieret, lav bebyggelse og dels omslutter bebyggelsen med grønne fri- og fællesarealer. Ud over et delområde for lokalplanområdets fælles friarealer og et delområde for den eksisterende cykelsti er der to delområder, der giver mulighed for enfamiliehuse og rækkehuse.
Anvendelse
Lokalplanens delområde A og B til boliganvendelse giver begge mulighed for indretning med fritliggende enfamiliehuse (åben-lav bebyggelse). Samtidig er der mulighed for at delområde A desuden kan disponeres til opførelse af række- og dobbelthuse, kæde- eller klyngehuse (tæt-lav bebyggelse). Det er hensigten at der her er mulighed for mindre boliger med små haver, der skal være med til at variere Kirkebys udbud af boliger. Delområde A kan også rumme boliger i et fællesskab med fælleshus og -faciliteter. Det er kommunens ønske at give mulighed for åben-lav såvel som tæt-lav boligbebyggelse i delområde A for at udvikle en varieret bebyggelse med fællesskab i en robust planlægning, der kan imødekomme fremtidige behov.
Bebyggelse
Det er kommunens ønske at lokalplanområdets to boligdelområder udvikles med hver sin boligtype med sammenhængende fælles friarealer dels som et fælles grønt vejrum, dels som fælles grønne opholdsarealer samt fælles bygningsmæssige udtryk. Det er hensigten, at der udvikles et kvarter med en samlet karakter og identitet. Viser fremtiden et andet behov kan begge delområder dog anvendes til fritliggende enfamiliehuse. De to boligtyper har to forskellige bebyggelsesprocenter, der er med til at definere og variere bebyggelsernes tæthed.
Lokalplanområdets fælles opholdsarealer skal være fælles for områdets beboere i form af grønne områder, legepladser, siddepladser og lignende fælles fritidsformål, der kan være med til at tilgodese borgernes positive oplevelser i naturen såvel som sundhed og friluftsliv, kreativitet og læring. De fælles friarealer skal desuden rumme bassiner til håndtering af overfladevand. For at bidrage til lokalplanområdets grønne identitet skal bassiner fremstå som rekreative elementer, der er udformet organisk som naturlige søer og indgå som en naturlig del af friarealerne med flade brinker. Der er mulighed for fælles anlæg eller uopvarmet bebyggelse i lokalplanområdets fælles fri- og opholdsarealer i tilknytning til områdets aktiviteter. Dette giver områdets grundejerforening mulighed for at opføre fællesfaciliteter som orangeri, depot eller lignende i relation til områdets brug. Fælles friarealer indgår ikke ved beregning af grundstørrelser for de enkelte grunde udlagt til boligformål og indgår dermed heller ikke ved beregningen af bebyggelsesprocenten herfor.
Kirkebys eksisterende bebyggelse rummer villaer og parcelhuse udviklet fra sidst i 1800-tallet og frem. Der er kun få rækkehuse og tvillingehuse i blandt. Det er hensigten, at lokalplanområdets bebyggelse gives et samlende og sammenhæng udtryk internt som bygger videre på villaens traditionelle udtryk. Samtidig giver planlægningen mulighed for en tættere bebyggelse i mindre enheder. Området planlægges derfor dels som en videreførelse af Kirkebys eksisterende bebyggelse dels med en større variation og med nye boligtypologier.
Bebyggelsens udtryk skal være med til at sikre kvarterets sammenhæng og identitet. Der er derfor lagt vægt på bebyggelsens ydre udtryk som et samlende element. Der er samtidig givet mulighed for et individuel design fx med en bred vifte af materiale brug. En sammenhængende karakter skal også på sigt være med til at skabe et attraktivt bymiljø med en høj værdi og kvalitet. Internt i lokalplanområdet planlægges der derfor for en sammenhæng, der kan give en fælles karakter på tværs af boligtyper med arkitektoniske træk som bebyggelsens tagformer, kvisttyper og gavl, der samtidig refererer til Assensvejens villaer og deres bygningskultur. Husdybder og udhæng som altaner og overdækninger skal begrænses, så boligerne fremstår slanke og indvendigt fremstår lyse med gode dagslysforhold og især for rækkehustyper opnår bedst mulige gennemlysning. Endelig skal bebyggelsen gives en afstand, der imødekommer indbliksgener.
Bæredygtighed
Det er planlægningens hensigt at bidrage til en helhedsbetragtning af boligområdet som ramme for et socialt, miljømæssigt og ressourcemæssigt godt boligområde. Fælles friarealer skal give mulighed for sociale sammenhæng internt og eksternt i lokalplanområdet og bestemmelser om bebyggelsens indretning og udformning skal give bygherre mulighed for at håndtere ressourcer med omtanke. Byggemodningen planlægges forberedt til fjernvarme med udsigt til et lavt energiforbrug, og bebyggelsen søges udformet med en kvalitet, der kan holde funktionelt såvel som æstetisk i mange år frem. Det er bæredygtigt at bygge holdbart og lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens materialer og udtryk søger at understøtte dette. I relation til klimasikring af området er der planlagt for regnvandshåndtering i et samlet system for lokalplanområdet. To større forsinkelsesbassiner er placeret mod henholdsvis nordvest og sydøst. Fra lokalplanområdets ejendomme skal overfladevand via åbne trug/render ledes til forsinkelsesbassinerne. Det er hensigten, at bassiner og trug/render skal indgå i området som naturlige landskabselementer og være med til at understøtte lokalplanområdets grønne profil og biodiversitet.
Veje, stier og parkering
Gennemførelse af lokalplanområdets vejprojekt sker som udgangspunkt efter reglerne i vejlovgivningen. Lokalplanområdets kommende stam- og adgangsvej disponeres som privat fællesvej. De indenfor lokalplanområdet udstykkede grunde samt fremtidige udstykninger herfra skal bruge vejen som adgangsvej. Offentligheden har samtidig adgang til områdets veje og stier. En eksisterende dobbeltrettet offentlig cykelsti, der strækker sig på tværs af lokalplanområdet mod syd, skal fortsat være offentlig sti.
Veje og stier planlægges med knækkede vejforløb, der er med til at sikre en lav hastighed for at skabe et sikkert og tilgængeligt trafikmiljø for alle. Planlægningen søger at bevare og styrke forbindelser i lokalplanområdet og i overgangen til andre områder, og etablerer nye forbindelser for alle også gående, cyklende og til kollektiv transport. Langs stamvejen skal der anlægges grøft til håndtering af overfladevand, så det ledes til områdets forsinkelsesbassiner. Sammen med levende hegn og beplantning skal vejrummets rabatter og grøfter være med til at give lokalplanområdet en grøn identitet for at fastholde områdets åbne landsbypræg. Fælles parkeringspladser i området skal desuden anlægges som begrønnede med beplantning, så de falder sammen med områdets grønne karakter i form af haver, træer og hegn. I syd er den eksisterende cykelsti placeret i et selvstændigt delområde.
Ubebyggede arealer
Planlægningen ændrer lokalplanområdets anvendelse fra landbrugsjord til boligområde. Byens kant udvides derfor mod nord ud i landskabet. Byens nye kant vil blive defineret af en overgangszone fra private haver til det åbne land med en grøn korridor med trampesti og grøft eller trug, der opsamler overfladevand og leder det til forsinkelsesbassiner - et stiforløb med udsigt til lokalområdets landskab.
Lokalplanområdet falder i terræn centralt fra kote 71 til lokalplanområdets afgrænsning ned til kote 68, hvor der er udpeget arealer med risiko for oversvømmelse i forbindelse med skybrudshændelser. En grundigere analyse viser, at lokalplanområdets afstrømning i høj grad vil lægge sig i lokalplanområdets nordvestlige hjørne samt afstrømme mod øst. Der skal derfor planlægges for håndtering af overfladevand og placeres minimum to større forsinkelsesbassiner henholdsvis mod nordvest og mod øst. Mod øst afgrænses området naturligt af et beskyttet dige, mens der mod nord fortsat vil være udsigt over jordbrugslandskabet.
Ud over bebyggelsens vejføring, formgivning og udtryk er det lokalplanområdets begrønning og friarealer, der skal sikre kvarteret sammenhæng internt såvel som eksternt. Planlægningen søger at styrke og forbinde eksisterende grønne strukturer og skal sikre lokalplanområdet grønne friarealer og forløb som kobling til den nære omverden. Der planlægges for, at ny beplantning, nye grønne anlæg og friarealer udføres i forlængelse af eksisterende med robust, varieret og naturligt forekommende beplantning. Samlet skal områdets friarealer være med til at sikre ny bynatur i synergi med andre funktioner, øge andelen af beplantning og skabe merværdi ved et løft af områdets biomasse og -diversitet med en variation af beplantning og vandområder. Planlægningen skal sikre beskyttelse af diget i skel mod øst inklusiv digefod med en byggelinje.
Delområde C og D kan beplantes med træer, buske og stauder, der afgrænser stiforløbs rum og være med til at danne overgang fra eksisterende bebyggelse til lokalplanens parceller. Lokalplanens veje samt eventuelt de grønne forbindelse flankeres af vandforløb, der opsamler regnvand lokalt og fører det til områdets forsinkelsesbassiner i de grønne fællesareal. I delområde C mod sydøst kan der placeres en mindre bakke som led i områdets disponering til leg og aktiviteter. Det er hensigten at give åbne muligheder for beplantnings sammensætning. Der stilles derfor mindstekrav til beplantningens mængde ved hjælp af en biofaktor, der definerer områdets grønne masse, men ikke beplantningstyper ud over krav om hjemmehørende arter på de fælles friarealer.
Eksempel på begrønning af delområde C og D samt fælles opholdsarealer i delområde A og B, der opfylder lokalplanens krav til biofaktor.
Bevaring
Ud over det beskyttede dige i skel mod øst er der ikke bevaringsværdier indenfor lokalplanområdets afgrænsning. Nyudstykningen skal dog udvikles med respekt for lokalområdets skala og struktur samt områdets terræn. Skel mellem boliger inddeler områdets boliggrunde med levende hegn og hæk i overensstemmelse med Kirkebys eksisterende boliger og grunde. I forbindelse med tættere bebyggelse i storparceller skal levende hegn ligeledes definere de enkelte boligenheder.
Områdets småbakkede terræn vil naturligt give områdets bebyggelse små variationer i bebyggelsens placering og være med til at give området karakter. Det er vigtigt at bevare landskabets terræn og terrænregulere grundene mindst muligt. Planlægningen har derfor fokus på at give bebyggelsen mulighed for et niveauplan, der føjer sig ind i områdets naturlige terræn og ikke regulere hele matriklen, men blot det bebyggelsen har brug for i relation til tilgængelighed.
Grundejerforening
Boligområdet skal have en fælles grundejerforening, der bl.a. skal vedligeholde de arealer, som i lokalplanen er udlagt til fælles friarealer, vej- og fællesanlæg, og som lokalplanområdets kreds af grundejere i fællesskab er ejere af. Senest når der er solgt fem matrikler i overensstemmelse med lokalplanen i boligområdet, svarende til fem grundejere skal grundejerforeningen oprettes. Dog er der ikke medlemspligt for eksisterende ejendomme, hvor der ikke sker ændringer, og Svendborg Kommune fritages som eksisterende ejer fra at indgå i lokalplanområdets grundejerforening.