Lokalplanens baggrund
Figur 1 - Lokalplantillæggets område er vist med rød stiplet linje.
Området omkring Ydunshave er omfattet af den eksisterende lokalplan 566 som udlægger området til boligformål. Lokalplan 566 blev endeligt vedtaget af Svendborg Kommunes byråd d. 26. juni 2013.
Efterfølgende udstykkes området til parcelhuse og rækkehuse af private grundejere. Under kommunens sagsbehandling i 2015 sker der en fejl i udstykningerne, så to parcelhusgrunde udstykkes så de ligger helt eller delvist i et område udlagt til fælles friareal. Enkelte andre parcelhuse er også delvist placeret henover fælles friarealer.
De godkendte udstykninger har efterfølgende dannet grundlag for, at der er meddelt byggetilladelser til opførelse af parcelhuse på de udstykkede grunde.
Godkendelsen af udstykningsplanen og de meddelte byggetilladelser er efterfølgende konstateret i strid med principperne i lokalplan 566 i forbindelse med en byggeansøgning om opførsel af 38 rækkehuse i området forbeholdt tæt-lav bebyggelse. Udstykningerne af parcelhusgrundende kunne derfor kun være sket via en ny lokalplan.
Svendborg Kommune erkender, at der er begået fejl i forbindelse med udstykningen, og politisk besluttes det at kompensere for fejlen, så parcelhusene kan lovliggøres og der kan tilvejebringes et grønt friareal. Det sker ved, at Svendborg Kommune har frikøbt et jordstykke som skal anvendes til fælles friareal. Det betød samtidig en reduktion i antallet af rækkehuse fra 38 til nu 34.
Svendborg Kommune ønsker med dette lokalplantillæg til Lokalplan 566, at tilvejebringe en retlig lovliggørelse af udstykninger og bebyggelse ved Ydunshave. Omfang og placering af fælles friarealet og de faktiske opførte parcelhuse anses for at være planlægningsmæssigt velbegrundet.
Nærværende lokalplantillæg til lokalplan 566 tilretter den retningsgivende udstykningsplan i lokalplan 566 Kortbilag 2, så de faktiske forhold stemmer overens med den retningsgivende udstykningsplan.
Bemærk: Lokalplantillægget aflyser ikke lokalplan 566, som fortsat vil være gældende med de tilføjelser og ændringer, der fremgår heri.
Lovliggørelse
Lokalplan 566 udlægger arealer til fælles friareal F2..
Det følger af henvisningerne til Kortbilag 2 i Lokalplan 566 § 4.4 og § 10.1, at kortbilaget er bindende for så vidt, angår de markerede udlæg til grønne friarealer. I anvendelsesbestemmelsen § 3.6 er det endvidere eksplicit nævnt, at fælles friarealet F2 ikke kan bebygges.
Etablering af fælles friarealer skal dog jf. Lokalplan 566 § 10.1, etableres efter det princip som er vist på lokalplanens Kortbilag 2.
Det er Svendborg Kommunes vurdering, at formuleringen ”i princippet” må fortolkes sådan, at mindre fravigelser af den nøjagtige afgrænsning af fælles friarealerne umiddelbart er tilladt.
Figur 2 - Fælles friarealet F2 som det er vist i Lokalplan 566.
De gennemførte udstykninger og bebyggelser fraviger dog i et sådant omfang fra det viste Kortbilag 2, at Svendborg Kommune har vurderet, at fravigelserne ligger uden for det, som kan tillades som følge af formuleringen ”i princippet”.
Figur 3 - Fravigelserne fra F2 er markeret for hhv. bebyggelse og udstykninger.
Helt generelt gælder det, at en udstykning eller et byggeri er ulovligt i planlovsmæssig forstand, hvis det ikke lever op til de bestemmelser som en lokalplan har fastsat. Eller hvis der ikke er meddelt dispensation hertil.
Kommunalbestyrelsen har efter planloven kun lovhjemmel til at dispensere fra en bestemmelse i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.
Principperne i en lokalplan er lokalplanens formålsbestemmelse og de anvendelsesbestemmelser, som er fastsat ud fra formålet med lokalplanen. Principperne omfatter derudover også den planlagte struktur, fordeling mellem friarealer og bebyggede arealer.
Videregående afvigelser, altså forhold som er i strid med en lokalplans principper, kan kun foretages ved at tilvejebringe en ny lokalplan.
Svendborg Kommune er forpligtiget til at foranledige et ulovligt forhold lovliggjort.
En lovliggørelse kan ske på følgende 3 måder:
- Ved retlig lovliggørelse – enten via en lovliggørende dispensation eller en lovliggørende lokalplan,
- Ved fysisk lovliggørelse – hvor berørte udstykninger og enfamiliehuse fysisk bringes i overensstemmelse med Lokalplan 566,
- Eller ved en kombination af både retlig og fysisk lovliggørelse.
Da fordelingen mellem bebyggede arealer og fælles friarealer er en del af planens principper, er det kommunes vurdering, at der ikke er lovhjemmel til at meddele en lovliggørende dispensation fra Lokalplan 566.
En fysisk lovliggørelse vil i denne sag omfatte større matrikulære ændringer, nedrivning af mindst ét enfamiliehus samt ombygning af mindst ét enfamiliehus i en væsentlig grad.
Svendborg Kommune ønsker som nævnt at lovliggøre de ulovlige forhold retligt via dette lovliggørende lokalplantillæg.
Det er Kommunes vurdering, at en retlig lovliggørelse i dette tilfælde vil være det mindst indgribende middel. Samtidig vurderer Svendborg Kommune, at lovliggørelsen er planlægningsmæssigt velbegrundet.
Lokalplanens område
Lokalplantillægget omfatter følgende matrikler:
109a, 109b, 109c, 109d, 109e, 109f, 109g, 110h, 110k, 110l, 110m, 110n, 110q, 110p alle tilhørende ejerlav Nyby By, Bregninge.
Lokalplantillægget har et areal på ca. 14.000 m2.
Øst for området ligger et villaområde med bebyggelse i 1 til 1½ etage. Nord for området ligger et blandet område med både rækkehus og villabebyggelse i 1 til 1½ etage. Vest for området ligger en æbleplantage i landzone som i kommuneplanen er udlagt til kommende boligområde. Mod syd ligger det resterende område af lokalplan 566, hvor der bl.a. opføres de førnævnte 34 rækkehusbebyggelse.
Ved lokalplantillæggets udarbejdelse er området fuldt udbygget og de fælles friarealer, herunder også et regnvandsbassin, er delvist etableret.
Figur 4 - Eskærvej og udsigt ned til sundet. Ydunshave ligger mod syd (til højre).
Figur 5 - Bebyggelse ved den nordlige del af Ydunshave og inden for lokalplantillæggets område er opført som åben og lav bebyggelse.
